记者 | 熊颖

11月11日，AH地产板块集体上涨。截至今日收盘，A股招商蛇口、保利地产等7只股票涨停，港股中国奥园、旭辉控股集团涨幅超过10%以上。与此同时，地产债也上演强势反弹。“20奥园01”收涨超34%，“20世茂G3”涨超33%，“19禹洲02”涨超31%，“20世茂G1”涨超30%，“20阳城04”涨超29%。地产板块的走势也带动了银行股的大涨。

分析地产股大反攻的原因，除了有消息方面的“监管放松”刺激外，业内人士表示，长期处于政策监管下的房地产板块，正进入洗牌期的尾声，整个板块的估值修复正在路上，且优秀房企会穿越周期。

拉升表面看是消息刺激

背后是流动性尺度明显宽松

一直以来，政策和房地产板块涨跌有密切关系，甚至一些专家的发声、一个传闻都会引起房地产在资本市场的轩然大波。这次也不例外，在11月10日，消息面上就有媒体报道称，“沈阳召集部分房企开会，线下通知将放松限购限售等一系列房地产限制性政策。”但这一消息始终未得到证实。

虽然消息未得到确认，但从多家机构近期发布的报告可以看出，监管层正在释放监管放松的信号。

例如，平安证券研究报告指出，9 月以来央行、银保监等密集发声，10 月个人住房贷款当月增加 3481 亿元，较 9 月多增 1013 亿元，按揭端快速放量，预计有利于缓解开发商销售回款缓慢局面。同时这也是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据，呵护房地产合理融资需求意图明显，预计后续按揭放款有望持续加大。 

职业投资人、资深房地产从业者朱酒向《红周刊》表示，这一轮房地产行业内的问题，主要是流动性问题。近期银行方面尺度明显宽松，而解决了流动性问题，房地产行业的问题也就小了。

记者也注意到，在发债方面，11月11日，保利发布2021年度第四期中期票据募集说明书。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《红周刊》，这是11月9日银行间市场交易商协会后的首个发债案例，标志着在银行信贷放松的基础上，发债市场也开始有回暖的迹象。

此外，据财联社报道，知情人士透露，近期部分房地产行业央企国企向监管部门反映，如果要通过承债式收购其他房地产公司，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。

严跃进表示，地产股近期的表现，是市场对于此类政策的调整给予积极反馈。

房企洗牌或进入尾声

优秀房企能穿越周期

当前，一些地产股处于趋势逐步抬升的态势，尤其是业绩坚挺的低估的地产股。可以看出地产股的修复正在路上。

不过，朱酒还指出，后续市场能否持续回暖，最重要的还是看，经济会议对明年（房地产）的定调，这是决定性的。

此前有职业投资人和《红周刊》交流时表示，不少人仍抱着“过热时打压、低迷时刺激”的惯性思维在看房地产行业和房地产股。虽然当前房地产行业在经济中的地位仍举足轻重，但在国家强有力的调控下，整个行业正在回归民生属性，投资品属性正在弱化。

10月份，利檀投资董事长陈昊扬在《红周刊》直播间就表示，头部公司出现违约的事件使得地产行业洗牌的范围从中小公司渐渐转移到了头部，这是洗牌进入尾声的标志。在他看来，随着洗牌落幕，行业将会呈现新的竞争格局。“A股的房地产龙头之一依然是我看好的未来的赢家之一。”他说。

此外，中金公司研报称，房地产行业正处于需求端趋势下行、供给端深度改革的交织演变中。2022年市场格局将加速重塑，兼备财务、产品、运营、商业等多维实力的优秀房企有望在长期竞争中胜出，短期亦具备更强的抗压能力。地产开发业务虽然有周期性，但也有永续性（房子总是要建的）。随着供给侧“劣币”出清，行业良性竞争可期。优秀企业穿越周期可期。

此前，交银国际董事总经理洪灏在接受《红周刊》采访时也提到，2008年时候，美国房地产市场出现大面积违约、大面积坏账，房地产公司基本无法盈利。但在过去的30年里，美国市场跑的最好的几只股票，其中一个就是房地产公司。

（文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）