调控渐重、市场趋冷，大湾区成了部分涉房类企业炒作发展、谋求上市的最大概念。北京商报记者最新梳理发现，部分涉房类企业为了尽快实现上市融资，开始不断强调自己作为大湾区布局企业的身份，甚至有些企业不惜改名“硬凑”大湾区的热度。典型案例如：“二战”港股IPO的方直发展，以及前不久更名成“大湾区文旅”的中国文旅。但是，大湾区的概念真的能助推相关企业上市畅通无阻吗?那些整体规模不大、此前发展受限的企业吗，又能否依仗“蹭概念”所被拯救?

图为：方直发展上市申请材料截图

大湾区护身符？

港股IPO首战折戟、二次递交上市招股书的粤系房企——方直发展，再度以“大湾区房企”的身份向港交所发起冲刺。据港交所11月8日披露消息，继2021年4月21日首轮递表失效后半个月后，方直发展再次向港交所递交招股书。

公开资料显示，成立于1998年的方直发展发迹于广东惠州，是一家从房地产装饰、园林产业起步，后又展开房地产开发业务的涉房类企业。据企业官网资料，自2006年在惠州开发了首个项目“山水华府”后，该公司开始发力外拓。2015年，确定深耕粤港澳发展战略;至2020年，深耕粤港澳，拓展长三角。

在招股书中，方直发展将自身描述为“一家聚焦大湾区经济圈的成熟综合型房地产开发商”，主要从事物业开发及销售、商业物业投资、室内装修服务等，业务活动主要集中于大湾区经济圈各地，尤其是大湾区内深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等一线、二线及精选三线城市的核心区域。

然而，从现有城市布局来看，方直发展尚未真正做到大湾区11个城市全覆盖。对比企业先后递交的两版招股书，方直发展对自己的起家地——惠州的依赖度一直程度颇深。第一轮递交的招股书显示，截至2021年1月31日，方直发展的项目数量共43个，其中有24个项目来自惠州，惠州项目数量的占比超过5成。在该公司于11月8日最新披露的招股书中，截至2021年8月末，方直发展在广东省的12个城市共有45个物业开发项目，其中惠州项目数量仍然占到了近一半，具体数量为20个。

靠“大湾区概念”谋求上市的不止方直发展，还有“换个马甲”继续卖房的中国文旅。

作为房企“中国奥园”旗下的子公司，中国文旅在外界的解读中一直是一家披着“文旅外衣”卖房的涉房类企业。相对方直发展而言，中国文旅已然是港交所的“常客”，“屡败屡战”也被外界视为这家公司身上的显著标签。在不到两年的时间里，该公司已向港交所主板发起了第四次上市冲击：今年10月22日，该公司将公司名称由“中国文旅有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”(以下简称“大湾区文旅”)。

从递交上市申请的时间线来看，2020年4月17日，中国文旅首次向港交所递交招股书;在超期180天未获港交所“放行”后不到一周，第二份上市申请材料便再度递向了港交所，不过最终结果仍然是申请“失效”。在2021年4月，中国文旅第三次递交上市招股书，然而那份长达600多页的招股书，仍然没有帮助中国文旅如愿叩响港交所的大门。

在业内看来，中国文旅第四次冲击港股IPO，并在同期更名成“大湾区文旅”，表明了其深耕大湾区的决心，并希望借助大湾区概念助力自身上市进程。

“蹭热度”背后

近年来，随着粤港澳大湾区热度的持续走高，越来越多的房企开始积极拓展湾区内的土储。据北京商报记者不完全统计，截至目前，大湾区已经汇聚了近50家房企相继布局。而伴随着楼市调控逐渐进入深水区，当被房企视为“必争之地”的大湾区激战频起，布局其中的一众中小涉房业务企业，面对被政策及市场挤压的生存空间，显然也没有放过大湾区的这波“概念红利”。

在同策研究院资深分析师肖云祥看来，涉房类企业大“蹭”湾区热度的背后，实质上是为了将企业自身的品牌与大家熟知的IP进行绑定，形成标签化。“说直白一点，就是向资本市场传递概念，为了更好地‘讲故事’。”

肖云祥告诉北京商报记者，其实涉房类企业“蹭”大湾区概念的主要利好，体现在品牌营销和市值管理上。“因为目前湾区经济的概念较受市场热捧，比如粤港澳大湾区、杭州湾区、渤海湾区等，这些区域都有着明显的特征，如：科技创新、人口多元、产业聚集、生态友好等，整个区域有较大的发展预期。而部分企业通过绑定IP的形式，首先在营销上传递企业将承接湾区发展红利，有较好的发展机遇。此外，在资本市场中，湾区概念也会获得资本市场青睐。”

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也向记者表示，首先，国家大力推进粤港澳大湾区发展规划，大湾区热度逐渐走高，房企凭借大湾区概念所收获的直接利好，已体现在企业股价有所上涨这一维度上;同时，品牌营销“紧扣”大湾区，也将会在一定程度上提升企业品牌影响力。此外，大湾区发展规划稳步推进，对于产业发展、人口流动的影响将会加大，部分布局其中的企业也有机会尝到区域发展带来的诸多红利。

但从企业端的表现来看，近期一众着急赴港IPO的企业，上市的直接目的仍然没有跳脱“融资续命”。方直发展在其招股书中透露，若此次赴港上市成功，所募集资金的一部分将用于支付已收购的土地，并为未来拟收购地块的部分地价提供资金;同时，偿还一部份已用于项目开发用途的部份现有银行及信托融资贷款。此外，还将用于一般业务运营及营运资金。

湾区概念有用吗

对于一部分规模增长乏力、融资需求相当迫切的涉房类企业而言，因政策红利加持而极具发展潜力的大湾区，似乎是行业寒冬之下，企业们目前能够找到的为数不多的一些慰藉。不过，在整体大环境趋紧、调控严苛的现实背景下，“湾区概念”真的能够拯救一众“上市困难户”吗?

答案或许是否定的。对于二度递交上市申请的方直发展以及“四战港股IPO”的中国文旅而言，仍将在管控趋严的港交所上市规则下，接受相关部门的各项核查。至于“蹭”大湾区概念到底能否助力中小涉房类企业上市，在业内看来，市场其实不会太过“买账”。

关荣雪向北京商报记者记者表示，总的来看，大湾区热度确实不小，多数房企“蹭概念”或将引发企业热度短期上涨现象，但房地产市场政策调控不断加码，规范房企的“三道红线”等金融监管措施也不容忽视，由此可见，大湾区并不是涉房企业上市的长期“护身符”，只有企业自身发展稳健，或才能借助区域发展的利好达到事半功倍的效果。

肖云祥也直言，部分涉房类企业“蹭”上大湾区概念，并不代表着公司未来就一片光明。“最终还是要看公司自身的实际经营情况、发展模式等，是否与讲的故事相符。”

值得关注的还有，粤港澳大湾区这片曾被房企视为投资热土的区域，已经迎来了密集调控。趋冷的地产大环境以及有所降温的区域市场，也已冷了一部分布局企业的热情。据克而瑞相关统计，2021年开年以来，大湾区楼市调控不断，“惠八条”、“莞八条”双双发布，“二手参考机制”也在深广莞相继落地。

对此，克而瑞对区域也有解读，认为大湾区楼市“堵漏洞、控金融、打炒作”的信号明显;并指出，以广深为首的湾区城市先后有多项政策密集出台，指导价、信贷、限价、人才购房等政策影响持续发酵，市场热度有所回落。

在地产分析师严跃进看来，对于方直发展、中国文旅这类“上市困难户”而言，“融资续命”就是企业目前的最大期待。即使后续如愿登录港交所，在经历地产行业动荡、暴雷频发的2021年后，资本市场的“韭菜”似乎也不是那么好割的了。

就赴港上市进展、布局大湾区的后续发展策略等问题，北京商报记者致电方直发展官网电话，但截至记者发稿，未有人接听。(记者卢扬荣蕾)