宋都股份杭州退地，到底谁之过?三家房企各执一词上演“罗生门”。

8月11日午间，针对宋都股份杭州退地的“责任”，祥生控股发布公告称，在宋都股份竞得运河新城地块后，祥生控股及附属公司未与宋都股份及附属公司签署任何协议或文件。运河新城地块系由宋都股份以其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得，在竞得后又决定放弃，导致被没收5000万元预约申请保证金。

同日，宝龙地产也就上述事件回应称，浙江宝龙和宋都股份全资子公司杭州长慧此前意向合作的是临政储出【2021】12号地块(即天目医药港地块，以下简称“12号地块”)，该地块已于一个月前动工开发。宋都股份退出的杭政储出【2021】8号地块(即运河新城地块，以下简称“8号地块”)与浙江宝龙并无任何关系。言外之意，双方合作的是12号地块，8号地块退地与宝龙方面有什么关系?

“受害者”角色存在争议

7月20日，宋都股份发布了一则放弃竞得土地使用权的公告。公告称，经过与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后，公司日前收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，公司子公司杭州绍辉此前获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消，杭州绍辉已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

宋都股份同时在公告中提及，放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展做出的谨慎决策。

对于宋都股份“割肉”退地，彼时就有消息称，“因合作伙伴临时爽约，独立开发困难，导致宋都股份‘无奈’退地。”这一说法，也在随后宋都股份就上交所监管工作函作出回复公告中，得到印证。

8月10日晚间，宋都股份在回复公告中详细解释了“8号地块”退地的原因。公告称，由于地块合作方祥生控股、宝龙地产两家公司单方面突然违约，导致宋都股份在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。

宋都股份方面表示，在以17.83亿元竞得8号地块后，随即与祥生控股(集团)有限公司浙北区域公司达成合作意向，双方初步确定以50%：50%股权联合操盘开发该地块。但在2021年5月13日，祥生单方面表示不再参与本次合作。

此外，浙江宝龙锦城企业管理有限公司曾主动接洽宋都股份，希望就其所竞得12号地块进行合作开发，并签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》。但此后浙江宝龙方面没有按照约定支付土地款，并表示放弃合作。导致同一时间节点项下，该公司集中资金支出金额放大。

“为了与预期整体获取土地权益总额保持一致、保证公司整体现金流安全，公司决定放弃竞得的8号地块土地使用权。”宋都股份方面称。

对于上述合作“破产”流程，记者向祥生控股方面进行确认，但对方并未给出正面回应，仅表示“以公告发布为准”。

从各方的表态来看，在整个退地事件中，宋都股份扮演的是一个“受害者”的角色，因合作伙伴临时爽约，导致白白亏损了5000万的土地保证金;祥生控股则是一个“谈判者”角色，价钱没谈拢，合作还没参与进去，怎么就“背锅”了;而宝龙地产更像是一个“吃瓜群众”，你跟我聊8号地块，“抱歉，我们合作的是12号地块”。

退地原因或为“算不过账”

今年5月，杭州首批集中供地开闸，宋都股份一口气拿了运河新城GS1001-17地块、中心城区单元01-ZX-01-140地块、天目医药港ZX11-G-15地块、富春湾新城6号地块、富春77-2号地块等五宗地块，总土地价款高达45.84亿元。

对于宋都股份来说，45.84亿元的土地价款并非一个小数目。2020年，宋都股份的营业收入仅为71.61亿元，虽同比增长71.86%，但其归属股东净利润却大跌40%，为3.52亿元。

在销售规模方面，2020年宋都股份实现全口径销售金额207亿元，这一规模尚在百强房企之外。

事实上，对于自己的“能力”，宋都股份也很清楚。其在回复函中提到“对于杭州首批集中供地，公司管理层亦审慎决策，旨在通过直接投资、项目合作等方式获取土地权益总额约计25亿-35亿元之间”。也就是说，合作伙伴退出之后，45.84亿元土地价款超出了上述投资区间，不得已宋都股份才退掉8号地块，这样才能保持最终获取土地的权益总额为28.01亿元。

除合作伙伴退出的临时“起意”，8号地块(运河新城GS1001-17地块)也面临盈利考验。据悉，该地块宋都股份以17.83亿元竞得，楼面价20962元/平方米，溢价率为29.86%，自持比例达到21%。

根据要求，上述地块毛坯销售均价不高于26500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29150元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。新房精装限价29500元/平方米。“整体测算下来，没有足够的利润可赚，壮士断腕，也算是及时止损。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫称。

地产分析师严跃进表示，宋都股份退地原因或为“算不过账”，其更多是对于市场潜在风险的担忧。集中供地之后，也出现了一个新问题，没有盈利动机，企业积极性就明显减弱。

根据广发证券发布的研究报告，22个城市首批两集中成交地块可售货值约为1.83万亿元，预计总成本毛利率为15.5%，激烈竞争下利润率较低。其中，杭州拿地毛利率为-2.6%。

“杭州一哥”滨江集团，此前也对外披露了“薄利”的信号。滨江集团董事长戚金兴在回答投资者问时表示，“公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

5000万的“坑”谁来填？已向宝龙、祥生索赔

“经历此次事件后，过去地产行业常见的‘口头协议’也遭遇信任危机，在特殊土地市场环境下，其可信度将会明显削弱。”严跃进称，此类事件也说明当前土地市场管控和房企资金面收紧的情况下，很多不确定性因素增加。所以对于此类企业而言，在合作等相关业务方面，需要更加谨慎处理。另外对于一些联合拿地的企业来说，也是值得反思的。特殊情况下，确实容易出现“友谊的小船说翻就翻”的风险，相关土地投资拓展部门人员需要注意此类风险。

据宋都股份方面披露，上述地块损失的5000万元保证金，占其最近一期经审计净利润(35238.88万元)的14.19%。

如今损失出来了，这个“坑”谁来填呢?目前，宋都股份正在通过法律途径进行维权。其诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，该案件已被杭州市拱墅区人民法院正式受理。针对祥生方面，宋都股份则委托常年法律顾问单位上海锦天城(杭州)律师事务所向祥生方寄送《律师函》，要求祥生方承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。

相较于宝龙方面已签订了合作备忘录，宋都股份与祥生控股方面仅存在于“口头协议”上。对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，如果要追究祥生责任，有个大前提，需要双方已经达成了合意，起码形成了一个协议。关键要看宋都股份是否与祥生达成了口头协议或者通过微信语言对双方达成的内容进行了确定，达成了协议，双方在微信语音通话沟通的内容是否符合协议的基本要件。

根据民法典第四百六十九条第一款的规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”口头协议，或者通过微信语言如果达成了合意，具备了合同的基本要件，也是可以视为达成协议的，如果一方违约，可以要求对方承担违约责任。但是，如果没有达成，不符合协议的基本要件，则很难追究对方的违约责任。

(记者卢扬王寅浩)