财联社4月20日讯（编辑 周新旸），中泰国际对中国地产下行对宏观经济的影响做出最新研究。

报告称，地产业决定需求的核心变量已悄然生变，GDP 增长对房地产的依赖有所下降。

同时地产债违约率持续攀升，土地市场或面临深度调整。

但是地产业稳健发展仍对守住不发生系统性风险的底线具有重要意义。中泰国际认为政策仍有进一步发力的空间。

他们看好优稳健房企及服务品牌较强的物管企业。

个股推荐：华润置地(01109.HK)、旭辉控股集团(00884.HK)、建发国际集团(01908.HK)、宝龙地产(01238.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、中海物业(02669.HK)、滨江服务(03316.HK)。

21日中资地产股走势偏弱，整体板块中仅有万科企业(02202.HK)在发稿时报涨。

港股中资地产股表现来看，3月16日行业走势下杀至年内低点，之后走出了一波反弹。只是近三个交易日，股价又有所下挫。

中资地产股近两个月走势图

经济对房地产投资的依赖程度边际下降

作为投资中一大类的房地产投资，曾经是中国经济快速增长的主要引擎之一。如果看房地产投资占 GDP 的比重，可以看到 2013 年达到峰值之后，整体呈下降态势。

2014 年之后，伴随着中央承认、且接受中国经济增速换挡、进入 L 型增长阶段以来，对于稳增长的需求已经大幅下降。

近年来，政府对房地产活动走弱的容忍度明显提升。2021 年经调整房地产开发投资（剔除土地购置费）同比增长7.3%或7106亿元至10.41万亿元人民币，拉动名义GDP增长0.7%。

中国经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力冲击。在悲观/中性/乐观情形下，中泰假设 2022 房地产开发投资完成额同比- 15.9%/- 7.4%/-4.3%，房地产开发投资将拉动名义 GDP - 0.9%/ - 0.4%/- 0.2%。

回顾 2013 年以来的数据，房地产开发投资增长对名义GDP 的拉动作用在-0.3% ~ 2.4%。

土地市场承压 城投债风险上升需关注

2022 年土地市场加速降温，房地产活动正步入新一轮下行周期，2022 年以来，土地市场正在加速降温：1）1-2 月统计局口径土地成交价款 369 亿，同比下降 26.7%；2）1-2 月财政部口径国有土地使用权出让收入 7922 亿元，同比下降 29.5%；3）1-3 月中指研究院 140 个主要城市土地成交总额 4215亿元，同比下降 55.9%。

中泰认为，2022 年土地市场将面临的双重压力：1）销售下行抑制投资意愿。根据历史数据，土地出让金与商品房销售额在同比增速上具备较高的相关性，且土地市场的降温滞后于销售 1-2 个季度；

2）债务危机显著降低房企投资能力。观察历史数据，虽然民营房企在土地招怕挂市场的占比 18 年以来持续下降，然而仍是重要的构成部分。

根据中指研究院： 2021 年百强房企招拍挂&收并购排行榜中，看权益拿地金额，国企占比 65%，民企占比 35%。若出现大面积民营房企债务违约&重组，中泰预计至少将对 2022 年整体土地出让产生额外的 15%的负面影响。

综上，中泰预计 2022 年土地市场将面临近年来最大压力。

关注供需政策进一步放松

虽然房地产行业对宏观经济逆周期调节功能下降，但是其稳健发展仍对中国经济守住不发生系统性风险的底线具有重大意义。

中泰认为房地产活动已多个月呈现显著走弱态势，若持续过长会导致金融风险产生，故政府政策有进一步发力和调整的空间，以降低地产商违约事件的溢出效应和避免房地产行业继续大幅下行。

供给端政策方面，2021 年四季度以来政策持续修复，但是房企的流动性压力未能得到显著缓解，信用风险依然在暴露。中泰认为供给政策亦仍有进一步发力空间。

展望未来 3-6 个月，中泰认为三方面政策变化值得关注：1）预售资金监管政策的进一步优化，如适当提前监管资金释放结点；2）通过收并购贷款等渠道，进一步推动央企及金融机构对出险房企的投资、项目收购；3）放宽土地出让条件，包括付款周期、配建要求等，帮助企业恢复拿地能力。

目前内房股估值处于历史低点，行业扔在探索新的发展模式。随着行业的发展前景逐渐明晰，估值有望修复。

值得注意的是，在风险出清的过程中，房企间信用仍将持续分化，房地产行业相关资产价格将持续呈现较高波动率。

本次疫情和行业调整将进一步考验房企资金实力及应对能力，中泰看好财务、战略稳健、竞争力较强的房企，认为优质房企集中度有望上升。