进入2023年，随着各领域生产生活加快恢复，与城市居民生活幸福息息相关的住房租赁市场的回暖情况同样备受关注。日前，中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布《全国重点城市业主出租偏好观察》（下称《观察》），对时下租客租房需求与重点城市业主出租观念进行了调研。

《观察》显示，近年来租客群体对居住品质的关注度提升了34%，选择整租、“多一间房”、要求配备智能家居等成为主流。

与此同时，面对升级的租客需求，城市业主却受限于房屋老化、招租效率低、无力提供生活服务等原因，感到“出租难、收益低”，转而寻求综合出租效益更好的出租方式。《观察》发现，55%城市业主面临“空置焦虑”，同时有超6成的业主认可“追求年度总收益＞追求单月高租金”、“出租率稳定最重要”，也有近6成业主表示以后房子出租需要在装修上适当投入。

租客转向“改善型”租房刚需，家中要有“第三空间”

近年来，受经济互联网化程度加深，居家办公、家庭工作室流行，越来越多的租住群体开始在租来的房子里打造“第三空间”。《观察》调研发现，除开常规的卧室、客厅之外，居住过程中越来越多租客倾向增加一个单独区域或空间，用来作为私人定制的娱乐、办公或者储藏空间。

在具体的租房行为上，这一需求趋势则体现在整租、特别是两居室型整租占比的提升。数据显示，三年来北京、上海、深圳整租租客比例均呈增长态势，其中整租1居租客占比分别增长14.5%、11.2%、7.4%，整租2居租客占比分别增长了10.9%、7.6%、4.1%。

此外，居家时间的明显延长，也让租住群体更偏重于“居住体验型因素”。数据显示，三年来，租住群体在选房时对交通便利的在意程度下降了5%，而对于房屋品质、公共区域保洁服务、智能家居配备情况的在意程度分别提升了34%、37%、45%。“有服务、有智能、有品质、有空间”的“改善型”需求，已然成为新的租房刚需。

老房、简装房占主体，55%城市业主面临“空置焦虑”

不同于不断升级的租客需求，近年来城市业主也面临多重出租难题。

调研数据显示，长期空置、中介平台不规范、房子持续“出问题”、租金收益不及预期、租客拖欠费用，5大情况构成了最令城市业主困扰的出租痛点Top5，其中，遭受长期空置困扰的业主更是高达55%。

出租不理想的背后，是业主个人自行打理的闲置房屋普遍存在的房屋品质不足、生活服务缺失、合规性挑战等问题。

首先是房屋竞争力。从受调研的10个主要城市来看，租房市场的房源多以老房为主。

其中，北京、上海、深圳、广州四大一线城市出租房源的平均房龄超过22年，目前装修合理使用年限在10~15年，老龄化房源存在一定的户型陈旧、装修老化等问题。而成都、武汉、杭州等新一线城市的出租房源虽然更“年轻”，平均房龄也在12年左右，但是因为新城区、卫星城区房源占比高，毛坯房、简装房较为常见。

其次是服务竞争力。调研显示，个人业主普遍难以提供租客已习惯的保洁、维修等服务。此外，住房租赁市场管理不断严格的当下，合规性也成为了个人业主的一大新挑战，例如有37%的北京业主表示不熟悉合同签署、公安备案等流程。

“稳定“、“持续收益”成新决策关键词，6成业主认可出租要靠专业长租机构

在租房需求、出租难点快速变化的影响之下，城市业主们的出租观念也在悄然发生着变化。

《观察》调研数据显示，目前有超过6成的业主认可“追求年度总收益＞追求单月高租金”、“出租率稳定最重要”、“出租前可以在装修上适当投入”、“可选择专业长租机构出租”等观点，也有超过4成业主表示会将“能否提供明确的租金收益规划”和“能否提供保底收益”作为重要的委托决策标准。

对于选择专业长租机构出租的原因，进一步调研数据发现，有近6成业主认为长租机构托管“出租快”、“综合出租收益高”，有近半数的业主认可长租机构托管“服务省心”、“租金按时到账”。不难看出，时下的城市业主更倾向“收益要稳、适当投入、平台要大、服务要全”的委托方式。

在著名经济学家任泽平看来，我国已进入存量房时期，个人业主的闲置房交由长租机构出租运营是最优解。通过专业长租机构运营，对房屋改造升级，强化了住房的居住功能、品质感、设计感，同时长期出租激活了房产的使用价值，使闲置房得以实现“使用性增值”。

委托量年同比增长50%，“无差价、无空置期有保底”长租托管新模式获业主认可

《观察》认为，结合目前几大主流出租方式的特点来看，“房屋出租主要靠专业长租机构”新趋势的背后也有着近年长租托管模式发展的直接影响。

以自如于2021年初推出，已累计获得业主委托量已超11万间的自如“增益租”解决方案为例。

增益租模式于业内率先提出了“无差价、无空置期、收益有保底”三大出租新标准，并提出要以“高标准的产品能力、专业出租能力、装修交付能力、服务管理能力，为毛坯、老旧、简装等全品类房屋提供全生命周期房屋资产管理”。

业内人士分析指出，业主群体对新模式的认可与出租观念的转变几乎同步。

其一，从委托量方面来看，数据显示，进入2022年后，自如“增益租”模式业主委托量迎来快速增长，2022年全年委托量同比增长50%，其中1季度委托量同比增长420%、上半年委托量同步增长超100%。

其二，从满意度方面来看，数据显示，从2021年至2022年，自如业主综合NPS（用户净推荐值）提升超40%，达到72.5%，其中在新签委托、租期服务、续约委托等多个场景中均实现NPS超70%，高于电商、零售、金融服务等其他生活服务行业平均水平。

春夏后租房市场活力有望回升，业主需把握房源竞争力提升窗口

综上来看，专业长租机构已经成为，弥合城市租住群体不断提升的品质需求与个人业主条件有限的房屋供给间重要的“联结器”。

住房和城乡建设部部长倪虹也在近日接受媒体专访时表示，住房城乡建设工作千头万绪，又和人民群众利益相关，要实现质的有效提升和量的合理增长，必须要在精准上下功夫。增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设，让新市民、青年人能够更好地安居，为美好生活去奋斗。

日前，北京大学国家发展研究院院长姚洋也表示，预测明年春季全国社会经济生活或有望回归正常，但有序的复产复工也存在一个过渡周期，这就也仍需政府与市场主体多方支持，减轻年轻人的城市居住就业压力。

业内分析人士认为，从当前综合趋势来看，春节后的租房市场将迎来一轮大幅回升，特别是进入春夏季之后，白领及高校毕业生群体将会助推形成一次需求浪潮。对于目前房源仍在空置中的城市业主而言，需保持耐心与信心。同时，个人业主也需要对自身房源的市场竞争力有理性认知，在租住需求爆发期到来之前，通过机构托管、装配升级等方式，提升房屋出租价值，为实现长期稳定出租、综合收益提升打下基础，也以此提升闲置房屋的供给价值，为新市民幸福安居贡献力量。

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