红周刊 记者 | 熊颖

伴随近年来融资政策的不断收紧，资金成本更小的房地产合作开发模式越来越受房企欢迎。但相比独立开发，合作开发往往也潜藏着矛盾和纠纷。在金地·格林都会项目中，金地方和大股东之间的矛盾纠纷，就揭开了小股操盘问题中的冰山一角。

近日，位于长沙的合作开发项目金地·格林都会陷入了一场大股东和小股东之间的冠名博弈。2020年，在港股上市的内房股金地商置以小股操盘的模式进入金地·格林都会。随后，金地商置和格林都会背后开发商长沙奕豪置业有限公司的大股东在合作过程中多次发生纠纷。近期，金地商置将该楼盘项目的“金地”字样LOGO进行遮盖。

金地·格林都会“金地”LOGO“失踪”

金地商置工作人员：遮盖是正常调整

近期，金地·格林都会背后开发商长沙奕豪置业有限公司（以下简称：奕豪置业）的董事长兼总经理王新向《红周刊》反映，8月23日，位于长沙的金地·格林都会售楼部广告、墙体广告、烟灰缸、纸巾盒等上百处写有“金地”LOGO的标识遭到遮盖。

天眼查显示，王新不仅是奕豪置业的董事长兼总经理，也是奕豪置业的大股东，其通过湖南华富康投资有限责任公司对奕豪置业持股61.75%。

2017年，奕豪置业以2.89亿元拿下金地·格林都会前身地块；2020年6月，金地商置子公司广汇公司参股奕豪置业，持股比例为30%。

而奕豪置业之所以选择和金地合作，就是看中金地的品牌。据王新及其下属员工介绍，合作初期，金地商置提出，他们有品牌优势，要求操盘。最后，双方约定，由金地商置操盘该项目，负责项目的相关采购、质量把控以及公寓销售等。2020年，金地商置成功以小股操盘的形式进入金地·格林都会。

从项目名称来看，金地·格林都会，隶属于金地集团旗下的“格林”系列。《红周刊》记者也在金地集团旗下的港股上市平台金地商置官网中找到了金地·格林都会的身影，官网介绍，金地·格林都会位于长沙市长沙县星沙大道与向阳路交汇处，占据星沙正心板块，规划约33万平方米，包含1栋1万方的商业大楼、1栋万豪国际五星级酒店、1栋公寓、9栋住宅，1栋幼儿园的超级综合体。

根据股权结构和官方介绍，金地·格林都会在归属金地集团物业项目这一点上似乎并无争议。那么为何金地·格林都会的相关“金地”LOGO会遭到遮盖？

针对这一问题，王新曾在8月底向金地方面相关负责人、金地商置华中区域长沙公司总经理朱汉鹏提出质疑。当时朱汉鹏如是回答：“之所以这么做，是因为要对‘金地’LOGO的字体大小、颜色进行修改。蒙住只是看效果。”

10月27日，《红周刊》记者向朱汉鹏询问此事时，朱汉鹏仍然保持两个月前的同一说辞，“LOGO被遮是正常调整，字的颜色、大小都在调整。”但《红周刊》记者以购房者身份致电金地商置官网上显示的金地·格林都会联系方式，一位金地·格林都会的置业顾问告诉记者，金地撤掉了（“金地”LOGO），项目名字后期会做调整，重新推广。

附图：长沙金地·格林都会金地LOGO被遮

来源：采访对象提供

大股东推测：导火索和采购纠纷有关

如金地退出将损害大股东利益

采访中，王新表示，在他看来换LOGO是假，真正的目的是金地想退出项目。因为2个多月过去了，金地LOGO依然被遮盖。“如果真的退出，那么会给大股东带来不小的损失。一方面，楼盘的开盘销售时间将会大大延期；另一方面，金地品牌不能使用，也意味着，原本按照金地‘格林’系列设计的部分，比如户型、面积等全都要改，损失大概在五、六千万。”

记者从王新及其员工处了解到，金地商置以小股操盘的形式进入金地·格林都会后，与大股东的合作并不顺利。双方在采购等多项事宜上存在争议。据他介绍，今年6月公司成本部门发现，在金地组织售楼处软装招投标的过程中，95%以上的采购物件和招投标标书中所显示的东西并不相符，档次、质量较标书中有所降低。如，知名品牌电脑换成杂牌电脑，实木椅换成纤维板材质木椅等等。

就这一情况，王新多次和金地商置沟通协商，最终，原本合计为290万元的招标书合同价被更改为190万元，并以此成交。

事情是解决了，但在王新看来这一事件和类似的问题或是金地商置后续遮盖“金地”LOGO的导火索。

但金地商置华中区域长沙公司总经理朱汉鹏与《红周刊》记者沟通时，并未提到双方有矛盾，只是表示，“我没有说过任何关于退出的话。”

销售团队聘请存不合理行为

格林都会疑似拖欠员工工资

此外，记者了解到，王新还指出，在项目预售两栋、仅297套房源的实际情况下，金地商置招聘组建的销售团队超50人。

房天下显示，金地·格林都会首期预推10#、12#毛坯住宅，复式建面约89-115平方米，平层建面约123-142平方米，预计交房时间为2023年6月底。

那么在房地产行业中，聘请50多名销售人员来销售不到300套房源的行为究竟是否合理？一位上市房企营销总告诉《红周刊》记者，一般的楼盘销售标准编制是10名销售，一名销售经理，策划一名，匹配600-800套房源。但如果是2栋住宅销售，匹配3-5人即可。

根据上述配置，不难看出，金地商置所聘请的销售团队过于冗杂。“仅销售团队的工资，每月就要投入大概二、三十万。”而这对项目公司来说，也是一笔不小的开支。

而这个金地·格林都会项目中金地商置和大股东之间的矛盾，对长沙的房产销售人员来说，并不是秘密。10月27日，一位房产销售告诉以购房者身份进行咨询的《红周刊》记者，金地·格林都会的开发商之间出现了问题。

上述房产销售还表示，“我们员工之前在那里干了好几个月，开发商之前资金出现了问题，把员工遣散了，我们工资都没给。”

对于金地·格林都会拖欠员工工资这一说法，金地商置的朱汉鹏表示，“我们不拖欠工资，我们一直在积极协调、催着合作方发钱。”

对此，一位不愿具名的业内人士表示，对于地方房企来说，品牌房企的“光环效应”一定程度能给项目带来销售加成。但和大房企合作，并拱手让出项目操盘权，也不一定意味双赢，还有可能因陷入僵局导致公司经营和项目开发进入停滞状态，从而损害公司及股东权益。“天下没有免费的午餐。”

新增土储权益占比较低

小股操盘后遗症明显

在金地·格林都会项目中，目前还没有结果。如果金地集团退出项目，会给大股东造成损失，对金地方来说，纠纷的负面影响也会波及品牌。金地方和大股东之间的矛盾纠纷，就暴露出小股操盘给金地集团带来问题中的冰山一角。

虽然，金地集团并未公开自己在销售额中权益占比的具体情况，但是根据其新增土地储备也可以看出，金地集团在开发模式上更加青睐于合作开发。金地集团刚刚发布三季报显示，前三季度，公司新增土地储备1492万平方米，其中权益储备约599万平方米，占比40.15%。这一数字，不光较2021年中期的新增土储权益占比42.58%有所下滑，也远远低于其在2021年中报中的总土储权益占比52.2%。

较低的权益占比容易影响房企的盈利能力。而根据其三季报，报告期内，金地集团，营收净利双降，实现营业收入196.1亿元，同比下滑4.64%；归母净利润14.84亿元，同比下滑26.19%。综合前三季度来看，金地集团的归母净利润则锐减33.72%。

值得一提的是，金地集团小股操盘所带来的后遗症远不止此。财报指出，因向联合经营项目及合作方付款增加，今年前三季度金地集团累计经营活动产生的现金流量净额同比锐减168.23%。短期现金流压力增加。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，虽然企业通过小股操盘可以较快实现规模增长、减少资金压力，但如果持股比例过低，则可能会引起股东间的纠纷。类似纠纷不管结果如何，都会对企业的品牌造成负面影响。

《红周刊》记者梳理发现，除前述提及的金地·格林都会外，金地集团旗下的多个合作项目也深陷负面。如，2020年，由金地集团和电建地产合作开发的北京门头沟金地华宸项目因在销售过程中存不实宣传、补充协议中存不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为，被责令整改。

（本文已刊发于10月30日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）