你在买房的时候最关注什么指标?产业、配套、户型……都没错!不过伴随着人们对于居住舒适度的要求越来越高，有一个参数正在成为成熟置业人群的关注焦点，那就是容积率。在业内人士看来，容积率的高低与居住体验、产品定位都有着直接的关系，能够避免需求与产品的“错配”——低容积率地块和低密度社区的受捧也说明了这一点。然而，对于普通购房者来说，过低的密度需要支付高昂的溢价同时给日常生活带来不变，业内普遍认为容积率为在3左右的小区是性价比较高的选择。

名词解释：什么是容积率

容积率，是指一个小区的地上计容总建筑面积与用地面积的比率。例如，某地块面积为1万㎡，允许修建的总建筑面积为1.5万㎡，则该地块容积率为15000/10000=1.5。因此，同一块地，盖的房子越多，建筑面积越大，容积率就会越高。因此，对于购房者而言，容积率是影响居住舒适度的重要参考指标之一。

市场：

低容积率项目热度高 溢价受到认可

“受到项目规模的影响，低容积率项目的成交量和成交金额不一定很大，但热度很高去化较好。”深耕项目一线多年的中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，而市场的成交数据也支撑了这一判断。以去年年底入市的保利招商海珠天珺为例，作为琶洲板块稀缺的低密小区，容积率为2.8，在总价较高的情况下开盘去化率达100%。而在今年三月首开的侨鑫汇景台，项目容积率仅为1.94，虽然在市场低位入市也给出了去化六成的成绩单。若以板块为例，据克而瑞数据显示，主打低密度的宜居板块长岭居，板块内项目容积率多在3以下，在2021年以26.5%的一手均价涨幅在黄埔区各个板块中位居第一。

从土地市场的数据来看，在2021年容积率在1~2和2~3之间的地块溢价率分别为43.88%和8.71%，明显高于其它较高容积率地块。“低容积率的溢价是被市场认可的。”黄韬说道。

在广州当下结构出现明显分化的市场中，低容积率产品成为了难得的共识区域。对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，低密度的产品一方面是购房者对于居住质量要求不断提升的需求，另一方面也是开发商丰富产品形式、提升溢价率的重要手段。

解读：

容积率变高是趋势 低密产品稀缺

低容积率项目之所以热度高，可以总结为宜居性及稀缺性两大原因。一般而言，小区容积率越低，代表其密度低，绿化率以及楼间距都会越好，这使得房间内的通风及采光都更优秀，住起来更舒服;反之，容积率越大，代表着共享小区公共资源的人也就越多，也就越觉得拥挤，电梯等待时间长、小区道路拥挤等问题也就随之而来。此外，高密度的居住人口还会对项目内的健身场所、儿童活动区域、会所核心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

另一方面，稀缺性则是从根本上决定该类产品价值的原因。在广州的中心城区，由于土地资源紧缺，多数楼盘被规划为高密度、超高层住宅，即使在高端住宅林立的珠江新城板块也不例外。与此同时，从近五年的土地出让数据显示，容积率在5以上地块占比逐年升高，而相对应的容积率在3以下的地块占比则逐年降低。“从集约用地的角度来说，未来项目的容积率从趋势上来说将会越来越高。”肖文晓表示，这决定了低密度产品的稀缺性。

2017年~2021年广州出让地块容积率

(数据来源：CRIC监测)

误区：

密度并非越低越好 容积率3左右性价比最高

既然如此，那是否代表买房时容积率越低越好呢?“不是的，低密度当然是舒服，但一方面需要支付额外的溢价，另一方面教育、医疗等配套都需要一定的居住密度作为支撑，过低的容积率很多时候是以牺牲便利度为代价。”黄韬表示，通常来说容积率低于1.8时则代表土地利用率较低需要支付高昂的价格，不适合普通购房者。“以一个面积10~20万平方米、2000户左右规模的中等楼盘为例，一般认为3左右的容积率性价比较高，生活舒适的同时，在市场上也好流通。”

与此同时，黄韬还指出，在中心城区与外围区域，对于容积率的要求应该有所区别。“中心城区而言，低于5的容积率都是比较舒适的。”而从市场综合数据来看，一个居住体验良好的小区，高层住宅容积率不超过5.0，多层住宅不超过3.0。

跑现场看规划 才能识破“障眼法”

“为什么一个容积率在3左右的项目，看沙盘时仍然感觉比较密?”许多有经验的置业者，在看盘时都会有这样的疑惑。这是因为开发商在打造“低密度”时往往会使用“高低配”的“小技巧”。据了解，地块的容积率往往是固定的，而市面上的新盘多为混合排布，即建筑上采用高层+洋房、高层+小高层+洋房、小高层+洋房+别墅等不同的搭配，在多样化的产品设计之下，容积率数值必然面临着被“平均”的问题。“因此在看容积率的时候，一定要区分清楚项目容积率和不同组团密度之间的区别。”黄韬建议道，购房者看房时应该要综合建筑密度、楼栋布局等多项指标进行参考。

肖文晓则表示，对于居住舒适度有明确要求的购房者，走出项目展厅，通过看实体板房、小区环境来建立现场感非常重要。“部分实在无法实现的一手楼盘，建议可以通过公示的规划图和项目文件等，对相关信息进行验证。”但与此同时，肖文晓也指出，容积率是一个固定的数字，但项目的规划排布、园林打造等都会对居住体验带来明显影响。“选择在社区园林打造方面有口碑的开发商，例如龙湖、绿城等不失为一个捷径。”

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容积率应结合这些参数看

绿化率：也被称为绿化覆盖率，这一参数在开发商的宣传资料中使用频率较高。主要指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，而绿化面积包括公共绿地，宅旁绿地，配套公建所属绿地和道路绿地等。这一数据与容积率相关度较强，一般来说绿化率低于30%的小区密度较高。

楼间距：在高低配的项目中需要重点关注这一指标，其代表着所属组团的建筑密度，更对于居住空间的通风及采光有重要影响，其中前后距离尤其重要。按有关规定，以冬天的日照时间不少于60分钟为准则，楼高与楼间距的比例应约为1：1.2。以一栋标准层高2.9米24层的楼房来说，总高度为69.6米，其与前面同样配置楼栋间距应为83.52米。当然，实际中还需要考虑不同城市日照时间区别及不同楼层的区别。

梯户比：梯户比是电梯数与每层楼住户数的比例。一般来说，别墅、洋房、小高层的梯户比都为一梯一户或是一梯两户，而高层多为2梯4户或6户或者3梯8户等。从购房者的角度，梯户比高主要影响电梯拥挤度、等待时间，而梯户比低则会影响得房率，置业时需要综合考虑生活需求和预算。(记者：龙乐乐、陈馨)