4 月 29 日，中共中央政治局会议对房地产行业做出了最新定调，强调要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

就在同一天，金科股份 ( 000656 ) 发布了 2021 年年报。

在行业经历了 2021 年的深度调整之后，中央对促进房地产市场平稳健康发展的支持让行业感到了温暖，金科股份的这一份年报，也让业内看到了房地产企业坚持稳定发展的韧性。

金科股份年报显示，2021 年金科全年营业收入实现 1123.10 亿元，同比增长 28.05%;销售额实现 1840 亿元，连续 3 年保持行业前 20 名;销售回款率达到了 101%;经营性现金流净额 142 亿元，连续四年为正;负债率持续下降，有息负债比年初大幅度降低 170 亿元。

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经营业绩保持稳定，营收同比增长 28.05%

金科 2021 年实现 1840 亿元销售额，与其在全国各个区域的均衡布局密不可分。

从金科在全国各区域的销售占比来看， 2021 年，华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售金额占比分别达到 40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%。可以看出，金科围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带的 " 三圈一带 " 和 " 八大城市群 "，在华东、华南、华北、西南核心区域的持续深耕和战略储备，保证了金科能够应对行业调整和疫情带来的挑战，确保销售规模的稳定。

在销售额保持稳定的同时，金科的结算收入实现了稳定的增长。2021 年实现营业收入 1123.1 亿元，同比增长 28.05%;结算面积 1200.96 万平方米，同比增长 18.34%;实现净利润 66.88 亿元，其中归属于上市公司股东的净利润 36.01 亿元。

与此同时，2021 年金科抢抓生产，保障交付，完成大规模高质量交付。截至 2021 年末，金科股份完成竣工面积约 2111 万平方米，全年交付住宅面积约 2175 万平方米，交付房屋套数约 14.16 万套;交房业主满意度 88.44%。

正是通过大规模的高质量交付，向市场显示了金科的资金实力、整体运营能力和产品兑现能力，让市场消费者对购买金科的房子增添了更多的信心，从而促进了销售，实现了市场的正向循环，保证了金科全年销售情况的稳定。

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成功降负债 170 亿元 公开债务 100% 兑付

抓回款，去杠杆，降负债，成为房企 2021 年的一致目标。金科股份也不例外。

为确保现金流安全，保证公司安全度过行业深度调整期，2021 年金科股份通过各种手段实现了财务状况的稳定优化。

首先是牢守现金流安全。在销售额保持稳定的前提下，提高经营性现金回款质量。2021 年实现销售回款 1853 亿元，回款率达到 101%，创了历史新高。此外，通过动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额 142 亿元，连续四年为正。手中有粮，心里不慌，金科以手中持有的充足的现金，向外界表明了公司运营的稳定。

其次是大规模压降有息负债规模。2021 年末金科股份有息负债额 806.1 亿元，相比上年末的 976.64 亿元，降低了 170 亿元。与 2022 年 6 月末的最高峰值，足足降低了 300 亿元的负债规模。一个实实在在的数据是，2021 年金科股份完成公开市场债务兑付 8 次，兑付金额超 106 亿元，实现了公开债务 100% 兑付。

在大规模降低有息负债之下，金科股份负债率指标连续下降。2021 年末，资产负债率 79.07%，同比降低 1.65 个百分点;净负债率 69.51%，同比降低 5.56 个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为 69.17%，同比降低 0.68 个百分点。

由于成功的降低了负债，市场也对金科报以了足够的信心。一是信用评级机构对金科的主体信用评级保持了稳定。中诚信、联合评级均给予 AAA 级，展望稳定;境外评级方面标普国际评级由 B+ 跳级提高至 BB-，展望稳定。二是金科在公开市场融资渠道保持了畅通。2021 年全年，金科股份共计实现境内外各类公开市场债务融资 10 次，融资规模约 118 亿元，位居国内 A 股民营房企前列，证明了资本市场对金科稳定发展的信心。

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多元投资助力持续发展，优质土储保障增长空间

在坚持财务安全、降杠杆、降负债、稳规模的同时，金科在 2021 年也通过多元化的拿地模式，持续获取优质土地资源。

2021 年，金科股份新增土地储备 47 宗，土地购置合同金额 376 亿元，计容建筑面积 976 万平方米，其中通过 " 地产 + 商业 "、" 地产 + 产业 "、收并购等多元化方式获取的土地计容建筑面积为 549 万平方米，占比 56%;新增土地储备按计容建筑面积计算二三线(含新一线)城市占比约 87%，城市能级进一步增强。

金科股份在新一线及二三线城市拥有了大量优质土储，这些城市将是未来中国房地产市场最具增长潜力的区域，有效确保了金科未来几年的发展空间，无疑也有助于公司整体经营风险的降低。同时，多元化的获取土地方式，让金科在有效补充优质土地资源的同时，有效降低了拿地成本。

截至 2021 年底，金科累计土地储备面积达 6591 万平方米，可售货值 4685 亿元，可覆盖未来 2-3 年发展所需。

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" 地产 +" 提速，打造企业生态闭环

在培植未来的增长动能方面，金科除了持续增加高能级城市的土地储备之外，还着力于培植新的增长点。也就是坚持 " 四位一体、生态协同 " 发展战略，在精耕地产主业的同时，打造与之高度协同、双向赋能的 " 地产 +" 产业板块，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，进一步整合产业链生态圈，保持行业竞争优势。

2021 年，金科股份在培育 " 地产 +" 多元化业务方面着力甚多，实现了多元化业务板块的快速发展，大大扩大了金科业务的边界。

智慧服务方面，金科服务 2021 年正式提出空间物业服务 ( S ) 、社区增值服务 ( L ) 、本地生活服务 ( C ) 、数智科技服务 ( T ) 四大业务，通过各业务的深度协同赋能，实现可持续、高质量发展。2021 年金科服务实现营业收入 59.68 亿元，同比增长约 77%;归母净利润 10.57 亿元，同比增长 71%。合约管理面积达到 3.6 亿平方米;在管面积达到 2.4 亿平方米。

商业方面，报告期内，金科实现爱琴海商业项目更名运营，首个超大型城市综合体 " 悦 FUN" 正式亮相。金科商业已形成了金科中心、金科爱琴海和金 WALK 未来生活中心三大成熟产品线。截至 2021 年末，金科商业在管项目 80 个，在管面积 307 万平方米，其中自持体量 98 万平方米;营业收入同比增长 30%。金科商业跻身全国商业地产企业前 20 强，成为排名上升最快的企业。

产业运营板块，2021 年也是突破之年，金科产业临沂、潍坊两地产业园区开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城完成招商。截至 2021 年末，金科产业布局 22 个城市，累计开发和管理园区 28 个，面积超过 1300 万平方米，入园的战略合作伙伴超过 3000 家，入园企业年产值超过 2000 亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

轻资产运营方面，金科在 " 四位一体、生态协同 " 高质量发展战略指引下，第三方投拓和管理输出取得长足进展。2021 年，金科服务直拓独立第三方管理面积超 5000 万平方米，第三方累计在管面积近 1.4 亿平方米，占比达到 58%;商业运营凭借全链条运营优势和地产开发经验，开启 " 轻重并举 " 模式，加速轻资产项目扩张;金科产业运营轻资产业务初见成效，为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务;金科代建业务发展模式也日趋成型，2021 年实现代建项目销售金额超 20 亿元，新增代建储备建筑面积 140 万平方米，代建储备建筑面积近 600 万平方米，代建储备货值近 500 亿元。

2021 年，金科在行业深度调整的背景下，实现了业绩的持续稳定增长，是金科新的董事会和经营管理层主动顺应大环境变化，坚持 " 一稳二降三提升 " 经营发展策略，牢牢守住现金安全、主动优化财务结构、全力抢抓销售回款的结果。同时，随着金科 " 四位一体、生态协同 " 高质量发展战略的深入实施，进一步提高了金科面对行业变化的韧性，推动了金科股份在行业和市场深度调整的背景下的稳健发展。