5-6月将迎来楼市“小阳春” 房地产税再次延后

资本邦研究院 | 2022-04-22 16:57:33

2022年3月，政策放松力度增强，但疫情反复之下，销售压仍然显著，房价回暖遇阻，诸多房企面临流动性缺口，开发投资与拿地双降温。

伴随潜在性的需求以及政策出台，房地产销售未来或将回暖，有观点认为，预计在今年5-6月会迎来楼市“小阳春”，在年底迎来全面性回暖。

一、政策篇：三稳满足购房需求，房地产税再次延后

3月，从中央到地方，继续保障购房者合理住房需求，预计调控松绑的城市将会继续扩围。

中央层面，防范化解房地产企业债务风险，房地产税暂停扩大试点。

3月4、5日，两会召开，会议中提到，整体楼市“求稳”仍是首要，今年继续坚持“房住不炒”和“三稳”，同时坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，有效化解部分困难群体住房及购房难问题。

3月16日，国务院召开国务院金融专题会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。继金融委会议后，财政部负责人表示新一轮房产税改革试点暂缓。

地方层面，“因城施策”加快推进，内容涉及房贷利率均有所下调、取消区域性限购政策，下调首付比例等多个方面。

如苏州部分银行首套房贷款利率已经降到4.6%，与LPR持平;杭州当地银行首套房以及二手房贷款利率的下调幅度均约0.4个百分点。

对于未来房地产市场的政策走向，东吴证券在研报中表示，当前需求端政策调整较频繁，考虑到房地产形势依旧不容乐观，诸多房企面临流动性缺口，稳经济需稳地产，未来或出台供给端改善政策。

中指研究院认为，宏观政策的发力对房地产行业的稳定运行亦将带来重要支撑，预计全年M2增速保持高位， LPR继续下调，为房地产行业资金流动性恢复奠定良好基础的同时，也能够降低企业、购房者的资金成本，改善供需两端资金面。

进入第二季度，随着各方政策的逐步推进，房地产市场将进一步修复。

二、楼市篇：前三月销售同比下滑，三线城市房价反弹受阻

国家统计局数据显示，2022年前3月，商品房销售额和销售面积分别约2.97万亿元(人民币，下同)和3.10亿平方米，同比下降22.7%和13.8%。

增速方面，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从2021年1-3月的高位一路下滑，2022年前3个月较2022年前2个月分别收窄4.2个百分点和3.4个百分点。

图片来源：国家统计局

统计局数据显示，3月70城房价出现微弱回暖态势。这体现在，一线城市的房价保持了上涨趋势，二三线价格却继续下跌，不过降幅均有所收窄。

上涨城市数量方面，70个城市中有29个城市新建商品住宅价格环比上涨，21个城市二手房价环比上涨，比上月分别增加2个和11个。

3月，70城整体房价较上月跌幅收窄。70城新房价格的平均跌幅是0.07%，跌幅较上个月收窄0.06个百分点;70城二手房价格环比下跌0.19%，较上个月收窄0.09个百分点。

从各等级城市来看，一线城市新房价格和二手房价格分别环比上涨0.3%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点;二线城市新房价格环比持平，二手房价格降幅环比下降0.1%，降幅环比收窄0.2个百分点;三线城市的新房和二手房价格分别环比下降0.2%和0.3%，降幅较上个月均收窄0.1个百分点。

首创证券在研报中指出，在当前供需两弱的格局下，价格维度的变化并不明显，但城市间的分化程度呈加剧态势，核心一二线城市在房贷层面的改善刺激下，新房及二手房成交量已现边际回暖迹象，进一步拉升房价预期，而需求偏弱城市即使在政策的加持下，预计也很难扭转房价持续下跌的趋势。

三、房企篇：销售业绩持续下跌，一季度销售低迷

全国来看，2022年3月，多家上市房企的销售业绩继续同环比双降，2022年首季房企销售业绩整体表现亦不尽人意。

资本邦从3月销售额TOP40上市房企中筛选了位于不同梯队的15家典型房企，对销售额、销售面积进行分析。

15家典型房企中，无论从销售额还是销售面积来看，下滑幅度最大的是正荣地产，其3月销售额和销售面积为25.85亿元和14.5万平方米，同比下降83.2%和84.53%。

正荣地产的2021年业绩会上，董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，未来仍面临着控负债降杠杆的局面，在考虑出售一些项目资产以改善公司整体流动资金;同时，今年不设立任何具体销售目标，也会促销售回笼资金尽快降杠杆。

15家房企中，销售额同比来看，表现相对较好的是保利发展，3月销售额384.15亿元，同比下降21.93%;销售面积同比来看，下降幅度最小的是绿城中国，3月销售面积108万平方米，同比减少13.6%。

整体而言，2022年第一季度，15家典型房企的销售额及销售面积毫无例外的录得下跌。

头部房企万科企业首季销售额1065亿元，同比减少40.66%;首季销售面积632.7万平方米，同比减少42.71%。

放眼整个房地产市场，克而瑞研究中心数据显示，房企一季度开局惨淡，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。该机构认为，二三季度房企需加紧推盘供货，积极营销以尽可能提高去化水平。

四、投资篇：行业投资增速大幅回落，房企到位资金维持低位

房地产开发投资的资金高度依赖销售回款，继而房企销售数据的低迷持续冲击开发投资的积极性。此外，房地产企业融资紧张也压低了房企的投资意愿与能力。

2022年1-3月，全国房地产开发投资增速大幅下降至0.7%，连续12个月收窄。

统计局数据显示，1—3月，全国房地产开发投资2.78万亿元，同比增长0.7%;其中，住宅投资2.08万亿元，增长0.7%。

图片来源：国家统计局

土地市场方面，受制于企业流动资金压力仍较大，即使大部分城市的出让门槛较去年降低，但部分房企拿地仍持谨慎态度。

中指研究院数据显示，2022年1-3月，TOP100企业拿地总额2271.6亿元，拿地规模同比下降59.3%。TOP100门槛值为8亿元，较2021年3月下降6亿元。

单月来看，中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示，50家代表房企拿地总额同比下降68%。

其中，2022年1-3月，绿城中国以拿地金额208亿元稳坐房企权益拿地金额和面积T0P100榜单第一。在城市布局上，绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰曾表示，今年争取超过80%的投资资源聚焦在一二线城市，另外20%将长期布局江浙地区的优质强三线城市，进一步提升安全度。

图表来源：中指研究院

整体而言，从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1-3月在二线城市的投资面积占比最高，为51.4%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到31.6%。

图表来源：中指研究院

2022年1—3月，房地产开发企业到位资金降幅扩大，资金面愈加紧张或致房企投资意愿减弱。

统计局数据显示，1—3月，房地产开发企业到位资金3.82万亿元，同比下降19.6%。其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%;利用外资10亿元，下降7.8%;自筹资金12395亿元，下降4.8%;定金及预收款12252亿元，下降31.0%;个人按揭贷款6369亿元，下降18.8%。

图片来源：国家统计局

克而瑞研究中心认为，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。分化也将愈发明显，长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将领先其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场热度或进一步降低。

五、融资篇：第一季度债券融资降幅同比扩大，偿债压力犹存

贝壳研究院统计，2022年第一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元人民币(下同)，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。

贝壳研究院表示，融资下降源于：其一，大环境的不确定性增加。其二，房地产行业信用风险持续恶化，影响金融端、产业链、需求端预期。其三，房企自身经营模式发生转变，大规模举债发展的模式逐渐退出，稳健的财务导向房企将主动降低自身负债规模。

值得注意的是，第一季度，此前预期较高的“并购债”主要呈点状表现，只有个别两家房企成功发行，尚未形成规模，短期对整体债券融资规模影响有限。

部分优质民营房企受到融资支持，参与收并购。其中，3月，美的置业获得招商银行、建设银行和农业银行等多家银行的融资支持。旭辉控股、众安集团、新希望等多家房地产企业与银行签订并购融资战略合作协议。

融资结构上看，2022年一季度境内债券规模占比80%，同比上升16个百分点。一季度境内发债规模约1378亿元，同比下降28.6%，境外债规模约355亿元，同比下降68.0%。

境外债规模收缩幅度远大于境内债，导致境内债规模占比被动走高。贝壳研究院分析，国内房企在境外融资环境承压，投资市场避险情绪增加，预计全年境外债市仍将维持低位。

到期债务方面，2022年一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比下降32.5%。结合一季度新增融资1733亿元，到期债务净额为788亿元，较2021年同期增加694亿元，较上一季度减少4亿元。

这意味着，到期债务的绝对数字上2022年一季度同比规模减少，但由于发债规模的大幅收缩，房企的偿债压力并未实质性减少，部分房企仍存债务违约风险。

在境外债发行暂时出现困难的情况下，房地产还需把握新机会。中指研究院指出，据不完全统计,银行间市场交易商协会3月发布的房企中票发行注册通知书达14个。房企充分适应行业发展趋势,抓住政策“窗口期”,拓展发行融资品种。

结尾

对于高负债房企来说，现金流有限的情况下，叠加债务的集中到期，房企资金链压力骤增，甚至可能出现资金链断裂。