5-6月将迎来楼市“小阳春” 房地产税再次延后
资本邦研究院 | 2022-04-22 16:57:33

2022年3月,政策放松力度增强,但疫情反复之下,销售压仍然显著,房价回暖遇阻,诸多房企面临流动缺口,开发投资与拿地双降温。

伴随潜在的需求以及政策出台,房地产销售未来或将回暖,有观点认为,预计在今年5-6月会迎来楼市“小阳春”,在年底迎来全面回暖。

一、政策篇:三稳满足购房需求,房地产税再次延后

3月,从中央到地方,继续保障购房者合理住房需求,预计调控松绑的城市将会继续扩围。

中央层面,防范化解房地产企业债务风险,房地产税暂停扩大试点。

3月4、5日,两会召开,会议中提到,整体楼市“求稳”仍是首要,今年继续坚持“房住不炒”和“三稳”,同时坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障住房建设,有效化解部分困难群体住房及购房难问题。

3月16日,国务院召开国务院金融专题会议指出,关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。继金融委会议后,财政部负责人表示新一轮房产税改革试点暂缓。

地方层面,“因城施策”加快推进,内容涉及房贷利率均有所下调、取消区域限购政策,下调首付比例等多个方面。

如苏州部分银行首套房贷款利率已经降到4.6%,与LPR持;杭州当地银行首套房以及二手房贷款利率的下调幅度均约0.4个百分点。

对于未来房地产市场的政策走向,东吴证券在研报中表示,当前需求端政策调整较频繁,考虑到房地产形势依旧不容乐观,诸多房企面临流动缺口,稳经济需稳地产,未来或出台供给端改善政策。

中指研究院认为,宏观政策的发力对房地产行业的稳定运行亦将带来重要支撑,预计全年M2增速保持高位, LPR继续下调,为房地产行业资金流动恢复奠定良好基础的同时,也能够降低企业、购房者的资金成本,改善供需两端资金面。

进入第二季度,随着各方政策的逐步推进,房地产市场将进一步修复。

二、楼市篇:前三月销售同比下滑,三线城市房价反弹受阻

国家统计局数据显示,2022年前3月,商品房销售额和销售面积分别约2.97万亿元(人民,下同)和3.10亿方米,同比下降22.7%和13.8%。

增速方面,全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从2021年1-3月的高位一路下滑,2022年前3个月较2022年前2个月分别收窄4.2个百分点和3.4个百分点。

图片来源:国家统计局

统计局数据显示,3月70城房价出现微弱回暖态势。这体现在,一线城市的房价保持了上涨趋势,二三线价格却继续下跌,不过降幅均有所收窄。

上涨城市数量方面,70个城市中有29个城市新建商品住宅价格环比上涨,21个城市二手房价环比上涨,比上月分别增加2个和11个。

3月,70城整体房价较上月跌幅收窄。70城新房价格的均跌幅是0.07%,跌幅较上个月收窄0.06个百分点;70城二手房价格环比下跌0.19%,较上个月收窄0.09个百分点。

从各等级城市来看,一线城市新房价格和二手房价格分别环比上涨0.3%和0.4%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点;二线城市新房价格环比持,二手房价格降幅环比下降0.1%,降幅环比收窄0.2个百分点;三线城市的新房和二手房价格分别环比下降0.2%和0.3%,降幅较上个月均收窄0.1个百分点。

首创证券在研报中指出,在当前供需两弱的格局下,价格维度的变化并不明显,但城市间的分化程度呈加剧态势,核心一二线城市在房贷层面的改善刺激下,新房及二手房成交量已现边际回暖迹象,进一步拉升房价预期,而需求偏弱城市即使在政策的加持下,预计也很难扭转房价持续下跌的趋势。

三、房企篇:销售业绩持续下跌,一季度销售低迷

全国来看,2022年3月,多家上市房企的销售业绩继续同环比双降,2022年首季房企销售业绩整体表现亦不尽人意。

资本邦从3月销售额TOP40上市房企中筛选了位于不同梯队的15家典型房企,对销售额、销售面积进行分析。

15家典型房企中,无论从销售额还是销售面积来看,下滑幅度最大的是正荣地产,其3月销售额和销售面积为25.85亿元和14.5万方米,同比下降83.2%和84.53%。

正荣地产的2021年业绩会上,董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示,未来仍面临着控负债降杠杆的局面,在考虑出售一些项目资产以改善公司整体流动资金;同时,今年不设立任何具体销售目标,也会促销售回笼资金尽快降杠杆。

15家房企中,销售额同比来看,表现相对较好的是保利发展,3月销售额384.15亿元,同比下降21.93%;销售面积同比来看,下降幅度最小的是绿城中国,3月销售面积108万方米,同比减少13.6%。

整体而言,2022年第一季度,15家典型房企的销售额及销售面积毫无例外的录得下跌。

头部房企万科企业首季销售额1065亿元,同比减少40.66%;首季销售面积632.7万方米,同比减少42.71%。

放眼整个房地产市场,克而瑞研究中心数据显示,房企一季度开局惨淡,百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%,超8成的百强房企累计业绩同比降低,其中4成企业的降幅高于50%。该机构认为,二三季度房企需加紧推盘供货,积极营销以尽可能提高去化水

四、投资篇:行业投资增速大幅回落,房企到位资金维持低位

房地产开发投资的资金高度依赖销售回款,继而房企销售数据的低迷持续冲击开发投资的积极。此外,房地产企业融资紧张也压低了房企的投资意愿与能力。

2022年1-3月,全国房地产开发投资增速大幅下降至0.7%,连续12个月收窄。

统计局数据显示,1—3月,全国房地产开发投资2.78万亿元,同比增长0.7%;其中,住宅投资2.08万亿元,增长0.7%。

图片来源:国家统计局

土地市场方面 ,受制于企业流动资金压力仍较大,即使大部分城市的出让门槛较去年降低,但部分房企拿地仍持谨慎态度。

中指研究院数据显示,2022年1-3月,TOP100企业拿地总额2271.6亿元,拿地规模同比下降59.3%。TOP100门槛值为8亿元,较2021年3月下降6亿元。

单月来看,中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示,50家代表房企拿地总额同比下降68%。

其中,2022年1-3月,绿城中国以拿地金额208亿元稳坐房企权益拿地金额和面积T0P100榜单第一。在城市布局上,绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰曾表示,今年争取超过80%的投资资源聚焦在一二线城市,另外20%将长期布局江浙地区的优质强三线城市,进一步提升安全度。

图表来源:中指研究院

整体而言,从布局城市等级来看,50家代表房企2022年1-3月在二线城市的投资面积占比最高,为51.4%。从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到31.6%。

图表来源:中指研究院

2022年1—3月,房地产开发企业到位资金降幅扩大,资金面愈加紧张或致房企投资意愿减弱。

统计局数据显示,1—3月,房地产开发企业到位资金3.82万亿元,同比下降19.6%。其中,国内贷款5525亿元,下降23.5%;利用外资10亿元,下降7.8%;自筹资金12395亿元,下降4.8%;定金及预收款12252亿元,下降31.0%;个人按揭贷款6369亿元,下降18.8%。

图片来源:国家统计局

克而瑞研究中心认为,若当前房企偏紧的现金流能够得到实质改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升,二季度或迎来拿地窗口期。分化也将愈发明显,长三角部分抗压较强、稳定高的市场如杭州、苏州,以及上海、广州等一线城市,土拍热度回温将领先其他城市,部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场热度或进一步降低。

五、融资篇:第一季度债券融资降幅同比扩大,偿债压力犹存

贝壳研究院统计,2022年第一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元人民(下同),同比下降43%,降幅较2021年同期扩大20个百分点。

贝壳研究院表示,融资下降源于:其一,大环境的不确定增加。其二,房地产行业信用风险持续恶化,影响金融端、产业链、需求端预期。其三,房企自身经营模式发生转变,大规模举债发展的模式逐渐退出,稳健的财务导向房企将主动降低自身负债规模。

值得注意的是,第一季度,此前预期较高的“并购债”主要呈点状表现,只有个别两家房企成功发行,尚未形成规模,短期对整体债券融资规模影响有限。

部分优质民营房企受到融资支持,参与收并购。其中,3月,美的置业获得招商银行、建设银行和农业银行等多家银行的融资支持。旭辉控股、众安集团、新希望等多家房地产企业与银行签订并购融资战略合作协议。

融资结构上看,2022年一季度境内债券规模占比80%,同比上升16个百分点。一季度境内发债规模约1378亿元,同比下降28.6%,境外债规模约355亿元,同比下降68.0%。

境外债规模收缩幅度远大于境内债,导致境内债规模占比被动走高。贝壳研究院分析,国内房企在境外融资环境承压,投资市场避险情绪增加,预计全年境外债市仍将维持低位。

到期债务方面,2022年一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元,同比下降32.5%。结合一季度新增融资1733亿元,到期债务净额为788亿元,较2021年同期增加694亿元,较上一季度减少4亿元。

这意味着,到期债务的绝对数字上2022年一季度同比规模减少,但由于发债规模的大幅收缩,房企的偿债压力并未实质减少,部分房企仍存债务违约风险。

在境外债发行暂时出现困难的情况下,房地产还需把握新机会。中指研究院指出,据不完全统计,银行间市场交易商协会3月发布的房企中票发行注册通知书达14个。房企充分适应行业发展趋势,抓住政策“窗口期”,拓展发行融资品种。

结尾

对于高负债房企来说,现金流有限的情况下,叠加债务的集中到期,房企资金链压力骤增,甚至可能出现资金链断裂。

不过,伴随购房政策持续放宽,东兴证券在研报中指出,提振市场的决心已经较为清晰,随着供需两端政策效果的逐渐显现,行业销售回暖已经渐行渐

展望未来,市场观点认为,央行降准有利于降低金融机构的资金成本,进而促进房企综合融资成本的降低。中泰证券表示,货政策的宽松,叠加土地集中供应规则的优化,能够共同提振房企拿地积极,稳健经营房企迎来拿地窗口期。(倪若宇)

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