曾对分拆物业板块上市“否认三连”的龙湖集团，最终还是抛出了物管公司赴港上市的计划。1月7日晚间，龙湖集团对外发布公告称，建议分拆龙湖智创生活有限公司(以下简称“龙湖智创生活”)于香港联合交易所有限公司主板独立上市;与此同时，龙湖智创生活也向港交所递交招股书。

从“引而不发”到正式“官宣”，流传于坊间传闻中的龙湖分拆物业计划，眼下已然被摆到了台面上。接下来，龙湖要讲怎样一个“物业上市故事”?

图片来源：公告截图

赴港IPO启动

根据龙湖集团最新公告显示，在建议分拆及上市完成后，该集团拟于龙湖智创生活拥有不少于50%的权益，而龙湖智创生活仍为龙湖集团的附属公司。

资料显示，作为龙湖集团旗下物管平台，龙湖智创生活于2018年8月29日在开曼群岛注册成立，服务范围包括住宅及其他非商业的物业管理服务，以及商业运营及物业管理服务。 截至2021年9月30日，该公司在全国13个城市运营59个购物中心项目，商业运营服务项下的总建筑面积为570万平方米。

截至2021年12月28日，龙湖智创生活的物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积超2.5亿平方米。

从收入及毛利两个指标来看，2019年，龙湖智创生活的收入及毛利分别为4368.7百万元、1277.8百万元;2020年，上述两大指标分别增长至6468百万元、1665.7百万元。截至2021年9月30日止九个月，该公司分别取得收入7771.3百万元、毛利2145.4百万元。

就“为何选择此时分拆物业上市”的问题，龙湖集团方面向北京商报记者表示，目前企业处于上市静默期，一切以披露的公开信息为准。

不过在龙湖集团最新发布的公告中，对于这一问题似乎也有解答。龙湖集团表示，“分拆上市事项以利于保留集团及分拆集团各自业务的增长，并为这两个集团带来利益。建议分拆将促进分拆集团的进一步增长及业务转型，并让投资者透过提高经营及财务的透明度评价及评估分拆集团的表现及潜力。”

上市传闻已久

在拆分物业板块上市大潮中，万科以及龙湖曾是业内公认的“佛系”房企。

“上市是手段，但不是目的，做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”这是龙湖集团董事长吴亚军此前对于分拆物业上市的态度。按照彼时龙湖管理层披露的对物业公司的定位：物业是龙湖整个业务生态的一部分，各航道之间更需要协同，而不是分拆，这才是符合龙湖发展需求的选择。

谈及何时启动物管公司上市进程的问题，在诸多公开场合的表态中，吴亚军以及一众公司高管的统一口径，都是“没有分拆上市计划”。

不过，尽管自2018年以来，龙湖集团在公开表态中多次否认物业IPO计划，但外界还是从企业动态中找到了其筹备物业公司上市的蛛丝马迹。

最早让外界对龙湖物业生出物业IPO猜测的，是龙湖智创生活前身“龙湖智慧服务” 的股权架构——在该公司往上穿透的股权架构中，有一家成立于香港的公司。这曾被解读为龙湖集团“正在搭建物管公司上市框架”。到了2021年11月，关于龙湖分拆物业上市的传闻更是愈演愈烈。根据当时传出的市场消息内容，龙湖集团考虑让物业管理子公司进行至多10亿美元的IPO。

让外界更加坚信龙湖物业IPO临近的，还有2021年以来该集团在物业方面明显提速的收并购。

据不完全统计，2021年2月，龙湖物业收购美好幸福60%股权，并在6个月后完成对美好幸福100%的股权收购;3月，龙湖物业以12.73亿元的代价整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权;8月，龙湖物业完成对楷林商服100%的股权收购。到了当年9月，龙湖物业再次完成对九龙仓旗下物企的收购。

值得一提的的是，2021年以来相对高频的收并购动作，也让龙湖物业的在管规规模得以迅速扩充起来。而在借助收并购迅速扩充规模的同时，龙湖物业在全国的布局以及业态类型、服务人群也在不断拓展。

比如在扩规模方面，龙湖物业所收购的美好幸福物业务，覆盖湖北、安徽等全国10余个省份及城市，服务业态包括住宅、别墅、商业、酒店、写字楼等各种类型物业，其物业管理面积达600多万平方米;收购九龙仓旗下专注中高端住宅项目的物企，更是为龙湖新增了近900万平方米的管理面积，涉及上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等城市，其中九成项目位于长三角。

又一个资本通道？

拓宽融资渠道、提高母公司流动性、提升母公司股价，以及获取子公司股价收益、利于管理层激励，都是房企分拆物业板块上市的背后考量。在业内人士看来，龙湖智创生活此次正式向港交所递交招股书后，龙湖集团的又一个资本通道似乎已经隐现。

地产分析师严跃进向北京商报记者表示，后地产时代，物业服务领域已成为房企群雄逐鹿的“第二赛道”。近年来，物业管理行业频现上市热潮，龙湖集团从此前的“观望者”到“冲刺者”，此次显然是做好了直面资本市场的准备。

从龙湖集团过往的表态，也不难看出其内部对于物业板块的发展野心。在龙湖集团上一年度的业绩说明会上，该集团高管邵明晓曾透露，龙湖智慧服务的年增长目标是30%，有一部分增长要通过外延式的收并购实现。

在严跃进看来，如果龙湖智创生活此次能顺利通过IPO，实现与资本市场的接轨，将更加有助于龙湖集团在物管领域谋求更大的发展。

不过，严跃进也指出，近年来，随着越来越多的开发商分拆物业公司单独上市，在市场不断扩容的同时，物业领域内的竞争也愈加激烈。更加值得关注的是，随着今年房地产市场的遇冷和政策面的收紧，以及受地产开发公司估值持续下降的现状拖累，现阶段市场对物业服务企业的预期似乎也有所下降。

“在扩规模、抢占市场之外，如何做好服务以及市值管理，将是龙湖接下来需要重点关注的内容。”严跃进说道。(记者 关子辰 荣蕾)