财联社（记者，沈述红 韩理）讯，备受市场关注的2022年首单公募REITs——华夏中国交建REIT在4月7日起正式发售。财联社记者从多位渠道人士处获悉，作为一只公众投资者认购初始基金份额数量为0.75亿份、规模为7.05亿元的产品，华夏中国交建REIT公众投资者单日认购规模已达700亿元。

渠道人士预计，该产品最终配售比低于1.01%，这也打破了去年5月中航首钢生物质REIT创下的1.76%的最低配售比纪录。这只公募REITs的吸金能力缘何如此强大？业内人士表示，这与REITs作为创新品种的稀缺性、股债相关度较低、底层资产优质价值，以及渠道积极推动等都密不可分。

不过值得注意的是，部分REITs产品此因底层资产优质而受到了市场追捧，甚至出现了开盘即涨停的现象。记者也对此前上市的11只产品进行了梳理，注意到这些产品在多方面表现已现分化。近日首批9只公募REITs披露年报，其中有6只盈利，还有3只出现了亏损。而市场表现上，有产品涨幅超过50%，也有产品一度破发。

在公募REITs热闹的背后，也有业内人士不断的风险提示，不要盲目追高或杀跌，公募REITs因为分红预期较为稳定，因此适合长期持有获取分红收益，并不适合作为交易品种。

700亿巨量认购 华夏中国交建REIT有望成最大REIT

3月31日，华夏基金发布公告，旗下华夏中国交建REIT将于4月7日正式发售，基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。其中，该产品公众投资者认购初始基金份额数量为0.75亿份，规模为7.05亿元，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。

若顺利完成募集，华夏中国交建REIT将成为目前市场上规模最大的公募REIT。

而在4月7日上午10:00左右，该基金公众投资者认购金额已超过100亿元，11:00则超过了200亿元募集规模，远超此前设定的7.05亿元公众投资者认购规模上限，启动比例配售板上钉钉。

中午12时许，华夏中国交建REIT全市场募集规模已超240亿，有渠道人士预计其配售比例低于2%。彼时，不断有渠道向记者透露消息，北京某渠道客户壕掷8亿元、某线上代销平台客户认购28亿、某头部券商平台单日募得96亿元等，认购资金的凶猛可见一斑。

疯狂认购在下午仍在继续。14:00左右，华夏中国交建REIT全渠道募集规模已达到了400亿元。截至15:00，这一认购规模则突破了500亿元。

虽然15:00大部分渠道已截止认购，但依旧有部分渠道在持续募集。截至16:15，华夏中国交建REIT全渠道单日认购规模已突破600亿元，预计配售比低于1.18%。一个小时后，数据还在向上突破，并最终超过了700亿元，预计配售比将低至史无前例的1.01%。

这也再度创下了新基金配售比例最低纪录。此前，该纪录由中航首钢生物质REIT保持。2021年5月，首批9只公募REITs均一日售罄，其中，中航首钢生物质REIT的配售比例为1.76%，创新基金配售比例最低纪录。

不少渠道人士感慨，这些不断创新高的数据为行业久久未能回暖的发行市场带来了些许暖流。“虽然配售比很低，投资者最终到手的份额不会很高。但这次认购，让我们有了一次与大客户们交流、探底的机会，还是很值得的。”华南一位券商渠道人士称。

为何如此吸金？

这只公募REITs的吸金能力为何如此强大？

公募REITs的核心竞争力向来离不开底层资产的优质价值。公告显示，作为2022年首单获批公募REITs、行业首单央企高速公路REITs项目，华夏中国交建高速REIT由华夏基金、中信证券与中交集团联合打造，项目底层资产是武深高速嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，对促进武汉城市圈经济一体化和沿线经济社会协调发展意义重大。

其中，嘉通高速所在的南北大通道重要性强但通道相对狭窄，在D字形区域内，武深高速较京港澳高速在通行距离、通行时间、综合通行成本、通行体验上更具有比较优势，将带动该项目交通量和经营效益持续提升。

另据公开数据，2020年疫情后，嘉通高速的通行量迅速恢复，2021年全年通行费收入相比2019年的年均复合增长率为7.30%，未来增长潜力良好。此外，嘉通高速货车通行量占比约50%，货车通行费收入占比达到了总收费收入的79%以上，不仅可对冲节假日免费政策影响，货车较高的单车收费也带来更高的经营收益。中交REIT在运作过程中，可根据高速公路的经营情况，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。

此前的网下发售也显示出这只产品对一众机构的吸引力。华夏中国交建REIT于3月29日进行网下询价，共收到68家网下投资者管理的160个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为67.869亿份，为初始网下发售份额数量的38.78倍。

经进一步剔除后，该产品拟认购价格不低于基金份额认购价格（9.399元/份）的网下发售有效报价投资者数量为64家，管理的配售对象数量为149个，有效认购数量总和为66.497亿份，为初始网下发售份额数量的38倍。

前两批公募REITs表现已分化

在华夏中交REITs发行之前，市场已经有11只REITs产品上市，其中包括博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT、浙商沪杭甬REIT、富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯REIT等9只基金于2021年6月7日成立，还有华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT2只基金成立于2021年12月3日。

近日首批9只公募REITs披露了年报，这几只产品的业绩表现已经出现分化。

具体看来，平安广州广河REIT的盈利最高，2021年6月7日至2021年12月31日间，营业收入达到4.34亿元，扣除营业成本相关费用后，净利润也高达1.3亿元。富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT的净利润均超过3000万元，分别为3599.51万元、3286.57万元。此外，博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT等净利润也均超过千万元。

而在出现亏损的产品中，中航首钢生物REIT亏损数额较大，同期营业收入2.36亿元，净利润显示亏损2192.25万元。华安张江光大REIT同期亏损达到1219.18万元，浙商沪杭甬REIT同期亏损达到1628.73万元。

不仅是业绩，自上市以来，产品之间的涨幅也有分化。涨幅最大的是富国首创水务REIT，上市首日开盘价为3.73元，截至4月7日的收盘价为5.82，期间涨幅达到56.11%。而平安广州广河REIT同期涨幅为-5.79%。

除了资本增值外，REITs基金的另一块重要收入来源于分红。记者对9只基金去年分红情况进行了统计。

具体来看，平安广河REIT实际分配金额、单位实际分配金额最高。数据显示，2021年6月7日至2021年12月31日，平安广河REIT可供分配金额5.41亿元，单位可供分配金额0.7724元；实际已向投资者分红3.69亿元，每份基金份额发放红利0.5271元。

浙商沪杭甬同期可供分配金额为5.44亿元，单位可供分配金额1.087元；实际已向投资者分红1.69亿元，每份基金份额发放红利0.338元。此外，还有多只产品在2021年并没有披露其实际分红的情况。

不过近日中金普洛斯REIT发布了2022年首次分红的公告，称将完成7264.54万元的分红，每10份分红金额0.484元。富国首创水务REIT在1月20日也发布了分红公告称，在公告发布当月完成分红1.357亿元，每10份基金份额将获得分红约2.714元。

业内人士表示，今年以来市场行情频繁震荡，公募REITs作为一种与股债相关度较低、有望获得稳定现金分红的投资品种，未来将成为投资者资产配置的重要一环。

多家公募基金也建议投资者理性投资，不要盲目追高或杀跌，公募REITs因为分红预期较为稳定，因此适合长期持有获取分红收益，并不适合作为交易品种。

“投资者应在了解REITs项目底层资产及收益情况的基础上，在合理期间内进行投资。”建信基金强调，因项目稀缺而怀着侥幸心理跟风炒作的行为不可取，避免过山车行情下带来不必要的投资损失。