红周刊 记者 | 熊颖

一个标杆项目的树立有利于房企后续市场的拓展，然而标杆项目的“陨落”也有可能起到反噬作用。杭州和光尘樾从“红盘”到“问题盘”，或正在提醒保利发展要注意相应风险的防范。

近期，保利发展发布三季报，今年前三季度，公司实现营业收入1383.87亿元，同比增长17.87%；实现归母净利润135.83亿元，同比微增2.88%。和大多数营收净利持续下滑的规模房企相比，保利发展业绩表现较稳定。

不过在保利发展较稳健的业绩表现背后，公司质量问题越来越受到投资者关注。

《红周刊》发现，近期，多位投资者在保利发展的投资者问答处指出，其浙江区域的多个项目存在逾期以及渗水、开裂等质量问题，问题项目包括2019年、2020年曾以极低中签率在杭州出名的红盘项目和光尘樾。

深耕杭州楼市的某机构负责人张晓(化名）向《红周刊》记者表示，杭州楼市普遍存在质量问题的原因，主要是房企在杭州开发项目的净利润太低，以杭州首批集中供地来说，整体利润率均为负，房企肯定就没有动力在工程上投入太多资金。

红盘杭州和光尘樾逾期交房背后：

曾拖欠工人工资

10月18日，在投资者互动平台，有投资者向保利发展董秘提问，“贵司浙江分公司所属杭州保欣置业开发的和光尘樾项目逾期，该项目公司与业主沟通蛮横，但是业主无法在贵网找到与总公司沟通的渠道，现已无法通过400官方热线直接与浙江保利进行沟通情况下，想请问下保利发展如何建立起对分公司相关项目的监督以及业主的信息沟通工作？同时对于本次逾期贵司是否知晓？业主如何维护自身合法权益？”

对于上述投资者的三连问，保利发展并未直接回答，而是表示，“公司非常重视住宅产品的质量和业主权益的维护。相关问题已反馈客服部门跟进。”

据保利发展公开资料显示，和光尘樾隶属保利“和光”系产品。“和光”系是保利发展于2017年重磅推出的高端产品线。根据公司2021年中报，在公司的房地产开发项目中，以“和光尘樾”命名的项目多达14个，分布在佛山、福州、杭州、合肥等多个城市。

《红周刊》通过梳理发现，投资者提及的问题项目和光尘樾，即是保利发展在年报中所指的“杭州保利和光尘樾”（又名：和光尘樾轩），公司对其持股50%，项目计划投资52.87亿元，总建筑面积32.97万平方米，可售容积率面积20.68万平方米。

早在2017年12月18日，保欣置业以33.51亿元斩获杭州和光尘樾前身地块，成交楼面价1.6万元/平方米。2018年10月，该楼盘以2.45万元/平方米的均价开盘，其中包含3300元/平方米的精装修。楼面价和销售均价差额不到1万元，不难看出，该楼盘的利润空间并不高。

而更加值得一提的是，杭州和光尘樾一度是杭州的红盘项目。自2018年开盘以来，杭州和光尘樾多次在2019年、2020年出现“万人摇”的火热现象，中签率更是一路走低降至0.78%。对于杭州和光尘樾的火爆现象，知名地产分析师严跃进表示，“从消费端看，类似项目入市，迎合程度很高，这是央企的光环效应，这有助于其后续市场的拓展。”

不过这一红盘后续问题频出。

杭州和光尘樾的预计交房时间为2021年9月1日，而早在今年2月，该楼盘开发商就发布公告，“现有施工进度无法追及原定计划”“受本次新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力影响，本项目商品房、车位、储藏间等可能产生顺延交付的情况。”

附图 和光尘樾轩项目延期交付的业主通知

结合历年财报可以看到，杭州和光尘樾的施工进度，2018年该楼盘开工12.82万平方米；2019年新开工面积20.15万平方米，两年的开工累计32.97万平方米，正好是该楼盘的总建筑面积。

那么为何早早开工的杭州和光尘樾，仍难逃延期交房？且开发商早在距离交房截止日期还有半年多时间时，就已经预见自己无法按时完工？

一位地产人士告诉《红周刊》记者，延期交房一般都和资金直接挂钩，一个是工程款，一个是融资。80%的延期交房项目都是因为这两方面出了问题。

《红周刊》记者发现，早在2020年9月，就有工人在领导留言板上向（杭州）余杭区良渚保利和光尘樾讨要工资，该事件后续被转相关部门进行处理。而今年10月初，据中国房产质量周报舆情研究室检测数据显示，杭州和光尘樾因拖欠工人工资造成该项目延期交付。

此外，深耕杭州楼市的某机构负责人张晓（化名）也向《红周刊》记者推测，现在融资比较难，且销售市场也表现不佳，所以（可能）房企的开工积极性没那么高。预计后期延期交付情况还是会有的。

江浙地区质量问题多发

业内人士：净利润太低或是主因

11月4日，浙江保利地产官方微信“浙江保利会”发布公告，和光尘樾轩将于11月4日～11月13日之间集中交付。虽然延期交付的问题告一段落，但是杭州和光尘樾又陷入了质量问题。

楼盘交付前夕，有业主拍摄的视频显示，该楼盘水泥混凝土一捏就碎，楼梯未入住就有很多坑。此外，还有业主在领导留言板上反映，该楼盘存在“漏水发霉，墙体裂缝”等多项质量问题，并晒出对应问题照片。据业主反映，杭州和光尘樾为了赶工期加快验收，在水泥地上铺设塑料当草坪，在小区道路刷油漆当塑胶跑道。

10月29日，余杭区住建局虽回复表示，“多次赶赴现场，要求开发商积极落实整改，并与业主做好对接沟通，同时要求项目各负责主体单位加强质量意识，对存在的问题认真排查核实，确保工程保质保量完成。”但仅过去几天时间，和光尘樾轩就宣布集中交付。而水泥混凝土一捏就碎等问题是否能在如此短的时间内整改到位，似乎值得商榷。

除了问题项目杭州和光尘樾外，保利发展在江浙地区的其他问题项目也遭到了投资者的关注。近期，一位自称“是保利的投资者，也是准业主”的投资者在投资者互动平台处表示，“经观察保利浙南分公司金华片区存在严重质量问题：大国璟项目从交付初期就出现多户大面积渗水、开裂，目前已渗漏至地下车位，存在安全隐患；相邻地块保利天汇精装修项目装修层层转包再转包，工程质量低劣，让人咋舌，涉嫌利益输送；目前天汇业主群正筹划组织股东大会进行集体维权，对保利品牌产生负面影响，请有关方面核实以上问题，并引起足够重视。”

严跃进提醒，类似问题的出现，使得消费者预期落空。对房企来说，要注意风险防范，否则会引起后续大家对于其在当地市场的地位和评价。

为何保利发展在江浙区域质量问题频现？

张晓向《红周刊》记者以其深耕的杭州楼市举例，杭州的质量问题和全国其他地区所出现的质量问题成因不太一样。全国其他地区所出现的质量问题主要因为之前房企普遍追求高周转；而杭州楼市普遍存在质量问题，则是因为房企在杭州开发项目的净利润太低，以杭州首批集中供地来说，整体利润率均为负，房企肯定就没有动力在工程上投入太多资金。在张晓看来，保利发展在杭楼盘之所以出现质量问题的原因可能也在此。

杭州质量问题的成因似乎也是江浙质量问题的成因“缩影”。克而瑞研究报告指出，浙江市场溢价率走高、地价攀升，在限价的压力下利润偏低，已然不是最佳选择。

值得一提的是，这一点在保利发展历年财报中也有所体现。从辖区划分上来看，江浙地区归属于华东片区。近两年保利发展华东片区毛利率水平持续走低，2018年、2019年、2020年，公司华东片区毛利率依次为33.73%、31.01%、20.28%。不难看出，尤其在2020年，公司华东片区毛利率出现“大跳水”，锐减了近11个百分点。对比同期华南、华北、中部、西部等各大片区约35%左右的高毛利率来看，华东片区无疑大大拉低了公司的整体毛利率水平。

虽然2021年至今，保利发展暂未披露公司各片区的毛利率现状，但根据刚披露的三季报，可以窥见保利发展的毛利率下滑仍未止步，公司前三季度毛利率为29.78%，较2020年毛利率水平下滑2.78个百分点，而这也是保利发展自2017年以来，毛利率首次跌破30%。

（本文已刊发于11月6日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）