3月29日，2022房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展14年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

报告显示，房地产行业高周转模式遇到瓶颈，目前，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。随着房地产行业发展逻辑改变，企业需要改变路径依赖，真正回归产品时代。

排名：行业变化较大 万科蝉联第一

根据测评研究报告，2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。

与2021年相比，2022年榜单变动率明显变大。其中，TOP10变动率为20%， TOP50变动率为26%。产品品质优秀，财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大，但流动性出现问题的房企则排名下降较多。

从区域划分看，华东地区占比38%，华南地区占比21%，中部地区占比15%，同比有所提升;华北地区占比17%，西部地区占比7%，东北地区占比2%，同比有所下降。华东、华南企业数量占比近六成，中部地区占比略有提升，继续保持良好发展态势。

规模：龙头房企稳中有进 集中趋势有所下降

2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点;净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63个百分点。总体来看，TOP500房企总资产规模维持增长，增速则是自2017年见顶后，连续四年下降。净资产同样保持增长，增速近三年保持稳定。

企业层面，依然有部分龙头房企保持资产稳步增长，另一方面，2021年下半年，面对市场趋冷、融资趋紧的情况，部分房企流动性出现问题，被迫出售部分资产缓解困境。

从测评结果来看，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趋势有所下降。

发展：净利润持续负增长 运营指标整体提升

2021年，TOP500房地产开发企业营业收入均值190.65亿元，较上年增长4.02%。营业成本均值153.90亿元，较上年增长10.31%。净利润均值10.72亿元,同比下降2.61%，现金及现金等价物余额均值88.43亿元，同比下降3.28%。

2021年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.78%，较上年下降了0.54个百分点;净资产收益率均值为3.89%，较上年下降了0.64个百分点;成本费用利润率均值为9.84%，较上年下降了1.41个百分点。房企总资产水平上升，利润空间收窄，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。

不过，从三大运营指标均值看，总体数据缓慢提升。2021年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较2020年增加0.02;流动资产周转率均值为0.15，较2020年增加0.01;总资产周转率均值为0.11，较2020年增加0.01。

业内人士表示，2021年是房地产行业具有历史意义的转折年份，行业急需改变。各大龙头房企掌舵人在年度工作会议上多提出了新年新规划，内容主要围绕稳定健康发展、降本增效、发展数字化、全面提高竞争力展开。

测评研究报告指出，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。随着行业进入高质量发展阶段，房地产真正回归产品时代，产品力提升成为房地产行业发展的新要求。在主业方面，房企需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。(记者：刘丽琴)