" 行业的整体规模进入了减量的时候，去年下半年的内部讲话中，我已经明确了减量的发展趋势。" 在 4 月 19 日举行的投资者大会上，保利发展董事长刘平对投资者如是说道。不过，他继而表示：" 减量只是相对于历史的峰值而言，房地产仍是一个巨大的市场。"

尽管依然看好房地产，但面对 2022 年的市场环境，保利也不得不进行 " 减量 "。

时代财经了解到，2022 年全年，保利计划完成房地产及相关产业直接投资 3650 亿元，同比减少 300 亿元;计划新开工面积 4010 万平方米，同比减少 890 万平方米;计划竣工面积 4231 万平方米，同比增加 231 万平方。

过去一年，在房地产行业整体下行和房企流动性危机频现的背景下，稳健的央企、国企，优势明显，但从结果来看，保利也无法独善其身。

不追求短时间的前三

刘平称，上诉经营目标的确定是基于对市场的判断和公司的经营策略，" 我们会根据市场实际情况动态地调整经营目标 "。就目前而言，他表示 " 行业正在陆续出台鼓励和托底政策，但受到疫情多点爆发的影响，市场改善的效果还不是特别明显，相信随着疫情防控的稳定，市场的稳定是指日可待的 "。

2021 年，保利是少数实现营业收入和销售金额同比上涨的龙头房企，实现的签约金额为 5349.29 亿元，同比增长 6.38%;实现签约面积 3333.02 万平方米，同比下降 2.23%;实现营业总收入 2850.24 亿元，同比增长 17.19%。

不过，从最新结果看来，这样的势头未能得到持续。2022 年 1-3 月，保利实现签约面积 553.87 万平方米，同比减少 22.89%;实现签约金额 906.95 亿元，同比减少 27.02%。

在交流会上，投资者两度问及保利 2022 年的销售目标，面对追问，刘平表示 " 为什么我没有直接回答规模一定要排在多少，因为有一些企业可能会退出，这个行业没有一个季度不是在调整的，保利最大的优势是稳健 "。

在宋广菊执掌保利时期，其曾提出销售规模 " 重返前三 " 的目标，但直至去年 7 月份退休时也未能如愿。近一年房地产行业整体下行，克而瑞公布的数据显示，2021 年百强房企全口径销售额合计同比减少 3%，此时央企、国企经营能力凸显，外界对于保利抱有较大的期望。

实际上，刘平接任董事长一职之后，这位新的执掌人在年初 2022 年度工作会议上提出了 " 进三争一 " 的新目标。然而，在大会上，刘平向投资者重申对 " 进三争一 " 的理解，" 可能大家会简单地理解成榜单上的第一，但我们管理层更希望和期待的是综合实力的领先，我们不追求短时间的第一、第二和第三，只要按照我们自己的节奏走下去，有些事情是水到渠成 "。

顶级机构减持

尽管保利是少数实现营业收入和销售金额同比上涨的龙头房企，但其盈利水平也在下滑。2021 年，保利实现净利润 371.89 亿元，同比下降 7.14%;归母净利润 273.88 亿元，同比下降 5.39%;毛利率同比下降 5.79 个百分点至为 26.80%;净利率为 13.05%，同比下降 3.42 个百分点。值得一提的是，万科去年净利为 225 亿元。

" 前期地价上涨较快，包括劳动力和材料在内的成本也在上升，但房价的上涨受到限制，房地产行业整体的毛利率呈下降趋势，预计未来一段时间内这样的趋势不会改变 "，刘平表示保利的利润率水平跟行业的趋势保持一致，虽然利润空间的收窄是必然趋势，但销售额的增长奠定了利润规模增长的基础，在一定程度上抵消了利润率下降的影响。

国盛证券在 4 月 15 日发布的报告中指出，样本房企的毛利率自 2018 年以来便开始下行，其中 2021 年样本国央企的毛利率均值为 18.3%，而样本民企毛利率均值为 17.9%，" 预计毛利率将在 2023 年后见底，之后随着 2021 年拿地毛利率的回升而缓慢企稳回升 "。

过去一年，房地产行业基本面持续走低，多重因素的叠加影响下，曾经青睐地产股的险资不断出逃，甚至清仓地产股，转而投向产业园、酒店、物业服务、商业地产等投资性物业。时代财经了解到，此前地产股由于流动性好、估值偏低、盈利稳健且具有较高股息率而备受险资追捧。

以泰康人寿为例，其于 2 月 9 日发布公告称计划通过集中竞价交易、大宗交易等法律法规允许的方式，减持其所持有的阳光城全部股份。时代财经了解到，泰康人寿是保利第二大股东，目前合计持股 6.23%，尽管过去一年，泰康人寿的持股未发生变动，但保利却遭到两大顶级机构中央汇金、社保基金的减持、清仓。

2020 年底全国社保基金 118 组合持有保利 0.86% 股份，为保利第十大股东，然而 wind 数据显示，社保基金在 2021 年第一季度末便不再持有保利股份，而在 2020 年其加仓保利首次进入前十大股东的行列时代财经了解到，社保基金是 A 股市场重要的参与机构之一，以追求长期稳健收益为最终目标，其新进及增持的个股备受市场关注。

同样备受市场关注的还有中央汇金。年报显示，2021 年末中央汇金资产管理有限责任公司持有保利 175821300 股，占比为 1.47%;而 2021 年中期持股 179655800 股，占比为 1.5%。这也就意味着，2021 年下半年，中央汇金合计减持保利 3834500 股股份，时代财经翻阅过往报告后得知，这是中央汇金自 2015 年持有保利股份以来的首次减持。

时代财经了解到，中央汇金资产管理有限责任公司为中央汇金投资有限责任公司的全资子公司，由国务院授权成立，是中国最为知名的国家级投资机构之一。(作者：陈泽旋)