“2021年业绩表现不好，让股东失望了，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”在3月31日上午，万科召开的业绩发布会，万科董事会主席郁亮说道。

从业绩表现看，2021年万科实现合同销售金额6277.8亿元，实现营业收入4528亿元，归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为223.81亿元，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%。虽然财务盘面保持健康，净负债率处于行业低位，但万科的净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑，期内归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，同比下降45.7%。郁亮在《致股东信》中称：“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。”

毛利率下降成影响业务主因

从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。对此，郁亮也进行了反思，称尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但公司的行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。此外，但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。

面对不断下滑的多向财务数据，郁亮表示，2022年，万科将采取解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

新赛道增长曲线初显

根据年报显示，经过八年的探索和布局，其非开发业务迎来高速发展阶段。在业绩发布会上，万物云的上市进度也受到关注。据了解，万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。万物云已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比约近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。

物流仓储也持续发力，旗下冷链仓储位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。万科泊寓泽已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI约为5.3亿元，同比增长193%。

万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现。其基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。

(记者：龙乐乐)