红周刊 记者 | 熊颖

与营收高增长截然相反的是，同年越秀地产的净利润却出现大幅缩水，公司实现净利润35.89亿元，同比下滑15.51%。此外，越秀地产TOD项目疑似存在预售资金未进监管账户、无证销售等违规行为。

2021年越秀地产首次跨进“千亿门槛”，以20%的同比增速实现合约销售额1151.5亿元，而这一加速表现和同年百强房企-3.2%的同比增速形成鲜明对比。

不过在越秀地产“抢跑”背后，一方面，贡献较多销售业绩的广州项目曾被购房者多次投诉存在无证销售、预售资金不入监管账户等诸多问题；另一方面，少数股东损益激增，也让公司陷入增收不增利的尴尬局面。

50亿元销售贡献项目星汇城遭质疑

预售资金未入监管账户、无证销售

近期，越秀地产发布2021年年报数据，公司实现合约销售额1151.5亿元，其中，大湾区贡献合约销售额713.7亿元，占总销售额的62%。而作为公司大本营的广州，更是以606亿元的合约销售额，贡献了公司的过半销售业绩。

年报指出，根据克而瑞销售排名，无论是公司的全口径销售额，还是权益销售额，都在广州市场排名第一，不难看出广州市场对越秀地产至关重要。而在介绍广州销售业绩时，越秀地产还提及了广州TOD项目的贡献成绩，全年实现合同销售额178.7亿元，同比上升5.1%，其中，品秀星瀚实现约40亿元、品秀星图实现约35亿元、星汇城实现约45.9亿元。

越秀地产年报指出，公司已成为中国轨交物业开发的最大发展商之一，TOD业务将给公司带来持续增长。但据《红周刊》记者调查发现，作为越秀地产TOD项目中销售贡献最多的星汇城TOD项目（又名：星汇尚景花园），曾多次遭购房者质疑，疑似存在预售资金未进监管账户、无证销售等违规行为。

一般来说，商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等。然而，今年3月6日，一位购房者在领导留言板上投诉表示，自己于2021年8月认购星汇尚景花园项目C3号楼住宅所支付的2万元款项并未进入监管账户。

值得一提的是，早在去年8月就有购房者投诉表示，星汇尚景花园开发商于2021年2月27日收取其全部首付款未入监管账户。2021年9月，广州市黄埔区人民政府回复表示，因还未进行正式网签，黄浦区已要求开发企业在正式网签后房款必须按规定直接转入监管账户。

那么为何星汇尚景花园在收取首付款后，却在长达近半年时间内仍未进行正式网签？

值得注意的是，开发商如未取得预售证或其他证明时，与购房者签订相关的协议或合同，是没办法进行网签的。而这也牵扯出星汇尚景花园的另一疑似违规行为——无证销售。上述购房者反映，包含其所购买住宅的4、5、13、14、25、26栋都提前无证销售。而据《红周刊》调查发现，前述住宅均于2021年7月23日才获取预售许可证，明显早于该购房者2021年2月支付首付款的时间。

《红周刊》注意到星汇尚景花园无证销售行为遭到多位业主的投诉，其中一位购房者表示，星汇城涉及无证销售，自己于2021年2月至3月期间支付首付款192.27万元用于购买星汇尚景花园5栋的一处住宅；还有购房者表示，自己于2020年12月30日支付三成首付购买星汇尚景花园住宅25栋住宅，但据《红周刊》记者调查发现，上述住宅的预售许可证发证时间都为2021年7月23日(见附表）。

根据《广州市房屋交易监督管理办法》，未取得商品房预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取定金、预订款等。且未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，发布房地产预售广告或通过认购优惠的手段推介商品房项目的，由市场监管部门责令其限期改正，并处以10万元的罚款。

不难看出，星汇城的无证销售行为并非个例，而上述行为也已明显违规。

值得一提的是，据广州市黄埔区人民政府表示，区住建局等相关部门多次要求星汇城开发商自查自纠，依法依规销售，规范销售行为，并将继续不定期对销售现场进行检查，加强监管，但从多位购房者的投诉情况来看，成效似乎并不明显。

2020年的销售“军令状”

或致使2021年销售铤而走险
 

为何越秀地产会屡次“铤而走险”，被投诉无证销售？

背后或许和其在2020年全年业绩会上立下的销售额“军令状”相关。2020年业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，2021年，越秀地产的销售目标为1122亿元。这个目标达成以后，公司就稳定在1000亿以上的企业规模。此外，谈及被寄予厚望的TOD项目，林昭远指出“今年（2021年）的预算目标不低于180亿元，希望TOD这个合作领域里面规模能够200亿以上。”不难看出，无论是总销售额，还是TOD项目销售，越秀地产2021年的销售压力都不容小觑。

一方面越秀地产自身销售压力较大，另一方面，越秀地产重仓的广州还面临着楼市政策逐步收紧的挑战。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾向《红周刊》记者指出，“受到限价政策影响，广州多楼盘项目没办法拿到预售证。”而这也可能影响房企的后续销售节奏。

不过，从越秀地产近期发布的2021年年报来看，越秀地产TOD项目2021实现合同销售额178.7亿元，较一年前提出的“及格线”180亿元保持有一定差距。

但总销售额还是凭借微弱优势如约达成了自己立下的销售“军令状”，2021年实现了1151.5亿元合约销售额，同比增速高达20.2%，且远超过同年百强房企-3.2%的同比增速。其中，也包含了无证销售为越秀地产所带来的一定销售业绩。

知名地产分析师严跃进向《红周刊》记者分析表示，为冲销售规模，房企一般会加快销售速度，但是过度以销售为导向，出现无证销售等类似行为，不光违反相关政策规定，房屋买卖后续还容易造成多重风险，购房者的合法权益较难受到保障。

少数股东损益激增

增收不增利问题突出

越秀地产虽在房地产市场下行的大背景下，“冲刺”千亿成功，但被指无证销售的违规行为还是存在一定争议。且根据其2021年年报，还暴露出了公司增收不增利等其他问题。

年报显示，越秀地产2021年实现营业收入573.8亿元，同比增长24.1%，其中包括547.1亿元结转成为收入的销售额。不过和营收高增长截然相反的是，同年越秀地产的净利润却出现大幅缩水，公司实现净利润35.89亿元，同比下滑15.51%。而在其背后，公司少数股东权益从2020年的205.28亿元增至2021年的281.31亿元；公司少数股东损益也从2020年的4.35亿元激增至16.85亿元。

为何越秀地产的少数股东权益会在短短一年时间内出现迅速增长？背后原因或和降负债存在一定关联。联合资信研报指出，对于部分杠杆较高的房企，短期内债务化解的难度较大，通过引入股权投资适当降低并表合作项目股权比例增加少数股东权益，可以降低整体负债水平，改善“三道红线”指标。

此外，越秀地产在2021年还采取了转让子公司股权、资产分拆上市等优化资产负债表的有力手段，6月，公司分拆物业板块越秀服务港股上市，筹得款项净额约19.6亿港元；12月，公司以78亿元出售越秀金融大厦给越秀房产基金。

根据年报，截至2021年末，越秀地产净借贷比率47.1%，剔除预收账款后的资产负债率为69.1%，现金短债比为1.36倍，保持“绿档”房企标准，但不难看出，为了使“三道红线”都维持在安全范围内，越秀地产仍然花费不少功夫。且值得注意的是，越秀地产的偿债压力逐渐凸显，现金短债比从2020年末的2.25倍降至2021年中期的1.8倍，再到2021年末的1.36倍。

此外，更加值得一提的是，同比下滑15.51%的归母净利润还是越秀地产修饰后的业绩，根据年报，公司2021年扣非后归母净利润仅为11.73亿元，同比锐减72.55%。也就是说，如仅依靠主业房地产，越秀地产的盈利能力更不容乐观。

（本文已刊发于3月19日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）