红周刊 记者 | 熊颖

在业内人士看来，行业下行周期，房企抗风险能力降低，资金优势已经成为最大优势。

11月以来，银行间市场发债明显回暖，截至11月25日，26家房企、城投公司合计发债363.38亿元。对于部分国有房企来说，这一信号的释放，正在放大自身的资金优势。而国企、民企在融资上的冰火两重天体验，也有可能进一步推动房企排行榜中的“大洗牌”运动。

信用债融资放量

业内人士：并未明显感受融资放松

11月，地产信用债（具体包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据、分离交易可转债、资产支持证券、次级债等）融资放量，Wind显示，截至11月25日，26家房企、城投公司合计发债363.38亿元，这一数额，较10月地产信用债发债总额235.72亿元超出百亿规模。

某银行内部人士向《红周刊》记者表示，“最近发的几个债，其实资料早就报上去了，只是一直压着没让发。最近政策有所放松，所以才集中发出来了”。

《红周刊》记者注意到，政策的松动有迹可循。11月8日，国务院发展研究中心在深圳邀请万科、佳兆业、卓越等部分房企和金融机构座谈，对当前的房地产总体形势进行调研。

《红周刊》获取的一份深圳房地产形势座谈会纪要显示，会上有金融机构发言表示，“我们关心信用债，信用有传染性，新增10家违约，涉及2200亿元，占房地产信用债的6.8%，但是市场定价还有13家低于60元的，预计也会违约，涉及6600亿元，（占比）20.6%，（已经违约和预计违约的）加起来超过30%，风险还是很大。”

与此同时，他还表示，目前地产信用债一级发行基本处于冰冻，明年一季度是偿债小高峰，美元债违约风险更大，债务危机远未结束。上述人士建议，短期增加发债额度，合理再融资也要恢复。

紧接着，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会。

中房商学院副院长邓明政向《红周刊》记者表示，此前，10月，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤以及中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜关于满足房企合理资金需求和矫正房地产信贷过紧的观点已经在清晰传达政策松绑信号，而座谈会则是落实解读。从不断释放的信号可以看出房企的融资环境正在修复向好。

从信用债来看，目前可以明显感受到融资端口的放松。不过，《红周刊》记者梳理发现，去年同期（2020年11月1日～11月25日）房地产信用债的发债总额为590.81亿元，是今年11月以来（截至25日）房地产发债总额的1.81倍。也就是说，目前的发债水平仍难以恢复到往期水准。

而除信用债融资以外，伴随信贷政策的宽松，首套房、合理购房、开发贷、并购贷等都开始转暖。不过调控的放松或难在短时间内有所体现，某TOP10房企内部人士告诉《红周刊》记者，房地产是个长周期的行业，现在调控的效果可能要6-12个月才有反应。

与此同时，多位在国有房企负责投融资业务的内部人士也向《红周刊》表示，目前并没有非常明显地感受到融资方面的放松，即便是开发贷，银行对房企的额度都卡得非常严。

一位地产人士更是直言，即使是到了新的一年（2022年）也并不意味着银行的放款额度会有所放松，因为一般要看之前项目的还款情况，额度是不变的，“蛋糕”就这么大，有人还了，才能有人“吃”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，虽然目前信贷政策明显放松，但一方面，房企信用风险仍在暴露中，金融机构有所顾忌；另一方面，新增信贷规模有限，要支持该支持的企业。由此，今年11-12月开发商整体融资环境并未大幅度转好，开发商降价促销，保卫现金流仍旧是营销主基调。而信贷政策是否进一步调整，则需要观察四季度数据，待到明年再行调整。

融资冰火两重天：

国企香饽饽、民企较疲软

虽然银行间市场发债明显放量，但可以明显感受到对民企和国企的差别对待。Wind显示，11月以来成功发债的26家企业中，有24家是国有企业；而另外两家成功发债房企，一家是民营企业印力商用置业有限公司，发行10.58亿元的资产支持证券；另一家则是穿透股权后由国资持股的金地集团，发行15亿元中期票据。

对比非国企表现，招商蛇口、保利发展等国有房企的发债优势尤为突出，11月以来，招商蛇口发行超短融、中期票据等合计60亿元，占期内发债总额近16.51%；期内，保利发展也发债50亿元，发债规模仅次于招商蛇口。此外，11月以来，首开股份发债27亿元、珠江实业和中交地产各发债20亿元。

值得一提的是，以往国企和民企在融资表现上差异并没有如此明显。华泰证券研究报告显示，房企信用债中，截至2021年11月，境内债券余额为1.5万亿，其中，国企和民企分别约为0.8和0.7万亿，两者旗鼓相当。此外，《红周刊》对比国企、非国企在2020年各月的信用债发债数据，发现非国企发债在2020年每月的发债规模中几乎也占据了当月信用债发债总额的三分之一。

邓明政指出，最近成功发债的基本都是城投公司或央企、国企；民营房地产企业发债成功的非常少。而未来大规模放松的可能性很小，如果放松也是基本面扎实、综合实力较强、杠杆结构健康的头部民营房企能够参与。

中诚信国际研报也表示，行业“黄金时代”已过，在逐步走向供需均衡的演绎过程中，行业格局或将面临结构性调整，国企、民企信用分层将趋于明显。市场下行时，民企的风险会被放大；而国企经营相对稳健，杠杆控制亦较严格，在周期下行时，其优势则有所体现。严跃进指出，对于国企来说，要充分利用今年比较特殊的机会，积极做好经营和实现新一轮更好的发展。

此外，邓明政还表示，在行业下行周期，房企抗风险能力降低，资金优势已经成为最大优势。如果民营房企的融资情况不能大规模改善，那么未来TOP10、TOP20中，国有房企比例提升就会成为必然情况。相反，民企融资受限意味着要完全依托销售回款，如果销售回款跟不上那就只能不断“割肉”甩卖资产“输血”，资金链不断恶化，最后就是破产或被并购。

拿地策略整体趋谨慎

逆境拿地房企有望赢得更大市场

《红周刊》梳理发现，今年前10月和去年同期相比，房企的拿地表现存在较大差异。从拿地金额上来看，2021年1-10月，TOP100企业拿地总额22549亿元，同比下降13.1%。而从拿地门槛来看，2020年前10月有16家房企拿地金额超500亿元，今年同期满足这一门槛的房企数则减至11家。不难看出，今年以来，房企整体拿地态度更趋谨慎。

房企的拿地表现，一定程度可以侧面折射出房企资金链的晴雨状态。《红周刊》对比发现，今年前10月房企拿地金额排行榜和去年同期相比存在较大变动。其中，2021年前10月，万科以1304亿元拿下1478万平方米土地，拿地金额不光较去年同期的857亿元同比增长72.46%，行业排名也上升了4个名次，现位居行业第一。

此外，今年前10月，华润置地斩获877亿元等值土地，拿地金额排名也从去年的第9名上升至第5名。

值得一提的是，和去年同期相比，在2021年前10月房企拿地金额排行榜中出现的新面孔同样值得关注，如，招商蛇口从第11名升至第8名、融创中国从第14名升至第10名；而在2020年前10月仅拿地189亿元的中国铁建更是在今年发力明显，前10月拿地金额577亿元，超300%的同比增速也让其在行业内的拿地金额排名从第43名快速上升至第9名。

严跃进指出，实际上，目前行业内有一个较为直观的判断：不拿地或拿地减少的房企普遍资金吃紧；而近期敢于拿地的房企则是资金状况良好的企业。就目前来看，虽然国企、央企是房企拿地主力军，但也存在一些民营企业积极拿地。严跃进认为，上述在逆势中仍有较积极投资动作的房企，有可能在这轮新赛道中赢得更大的市场。

（本文已刊发于11月27日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）