6月30日，万科2020年度股东大会暨2021年第一次A股类别股东大会及2021年第一次H股类别股东大会在深圳召开。此次大会上，万科集团总裁、首席执行官祝九胜对多元化业务着墨颇多。集中式公寓规模全国第一、商业地产积极探索资产证券化、国内最大的冷库运营商……相较于之前谈及多元化业务成长的“尴尬”，此次祝九胜显然更有底气。

管理红利时代下，万科开始向制造业学习，并积极成为新赛道的领跑者。就在不久前，万科刚刚对外“更新”了跟投机制，将其扩展到非开发业务板块，并同步修改了多项规则。这一举动，也被视为发力新赛道的积极信号。但相比非开发业务，新业务受投入成本大、回报周期长等问题制约，跟投机制能否调动员工的积极性，仍有待进一步观望。

租赁、物流、商业收果子

早在2018年，在喊出“活下去”的同时，万科也提出将所有业务行为“收敛聚焦”。组织架构上，万科提出要重点发展BG(事业集团)和BU(事业单元)两个业务条线，2019年中期业绩报告中，万科首次将集团业务划分为5大BG和6大BU。

多元化转型的道路上，万科有成长也有挫折。租赁住宅业务曾因"万村计划"叫停，而一度停摆;商业开发面积近几年大幅增长，但营收能力却并未达到预期;发展近四年时间的冰雪事业部，最后也逃不过被“兼并”的命运。

“兼并”冰雪事业部后，万科旗下的的多元化业务经历重新洗牌，BU格局变为印力BU、物流BU、长租公寓BU、海外BU、酒店与度假BU、梅沙教育BU及食品BU。

不同于往年，今年万科在多元化业务方面着墨颇多。祝九胜在谈及时，也给出诸多“惊喜”：集中式公寓规模全国第一、商业地产积极探索资产证券化、国内最大的冷库运营商……一扫之前谈及多元化业务成长的“尴尬”。

“在租赁住宅方面，目前公司的集中式公寓规模全国第一。”祝九胜在会上表示，2020年在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等9个重点城市新开业3.3万间长租公寓;年底在33城市累计开业14.24万间;已开业项目整体出租率大于95%;2020年实现收入25.4亿元，同比增长72.33%。

记者了解到，万科的租赁住宅业务正在积极探索6类合作模式，包括：设计、建造、运营全流程输出服务;集体建设用地建造租赁住房;国企合资合作;为政府定制人才租赁用房;商办类土地自建公寓项目自持运营;城中村改造租赁用房。例如，北京成寿寺建起的万科泊寓，就是一个成功的集体建设用地建造租赁住房案例。

商业开发与运营方面，疫情下万科也有多个商业项目顺利开业，商业含印力集团新开业商业面积128.9万㎡，包含3个购物中心和20个社区商业。“年内万科商业业务推动数字化升级，数字化会员运营体系覆盖62个项目，印力会员数量超过870万;并积极探索资产证券化，万科先后完成印象2号CMBS、深圳印力中心第二期CMBS发行。”祝九胜表示。

物流仓储方面，2020年万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库收入12.9亿元，同比增长29%;冷库收入5.8亿元，同比增长60%，已经是国内最大的冷库运营商。2020年底，万科在44个城市累计管理148个项目，可租赁建面1,148万㎡。其中，高标库128个，可租赁建面1,062万㎡;冷库20个，可租赁建面86万㎡。公司不断提高开发效率，完成行业首个快建高标准冷库。

架构+跟投辅助

多元化业务被视为万科的第三次创业，这方面也被寄予厚望。

2020年上半年，万科首次在年报中披露了多元化业务的营收情况，不过成色欠佳。截至2020年末，在营收贡献中，万科房地产开发业务占比(包含来自长租公寓、物流等业务的营收)为4004.5亿元，占比95.5%，来自物业服务的营业收入为154.3亿元，占比3.7%。

近期，万科刚刚进行了一次大规模的组织架构调整，发力多元化的意图非常明显。为了让商业业务实现突破性发展，王海武“主动”请缨出任印力集团总裁，之所以有如此调整，万科也是“急”在心里。

2016年，万科收购印力集团成为其核心股东，印力也就此成为万科的商业地产平台。但截至2020年末，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。

除组织架构调整，万科的跟投机制也在近期进行了“更新”，将其扩展到非开发业务板块，并同步修改了多项规则。

6月14日晚，万科发布公告称，为加快非开发业务的发展，充分激发非开发业务经营管理层及核心员工的“当家人”意识，稳定和吸引人才，并推动公司内部资源协同，实现“一盘棋”长期稳健发展，更好的回报全体股东，公司拟对非开发业务的跟投机制进行迭代。

具体范围包括但不限于，物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等非开发业务。这也意味着，万科的跟投机制将由之前的住宅开发业务进一步扩大至除物业外的其他多元化业务。

对比来看，“更新”跟投权益比例上限较住宅开发要更高，整体提高了一倍。跟投人员直接或间接持有的业务权益比例合计不超过 20%，对于万科股权比例低于50%的业务，跟投人员直接或间接持有的权益比例还需不超过万科在该业务所持权益比例的40%。未经董事会薪酬与提名委员会同意，单一跟投人员直接或间接持有的业务权益比例不超过3%。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，跟投机制其实在开发业务中对规模快速增长起到了很好的激励效果，其实跟投机制也是一种利益和责任的捆绑机制，从理论上说跟投机制是针对人的因素，但是对于多元化业务的发展而言不仅仅是人的问题，还有很多外界客观因素的存在。因此跟投机制在推动多元化业务发展中起到了一定的作用。

地产分析师严跃进则指出，万科积极做转型，但是需要各类机制和政策做匹配，所以某种程度上说，类似事业合伙人机制，也是学习开发业务的模式，有助于为此类业务板块提供新的资金和激励机制。后续类似城市发展和运营的业务有望发展，也有助于增强职工对于此类业务的支持力度。“不过相比房产开发业务，新业务受投入成本大、回报周期长等问题制约，跟投机制能否调动员工的积极性，仍有待进一步观望。”

股价的考验需要行动来回应

最近几年，万科一直被市场质疑过于“保守”，影响企业盈利水平，如今发力新赛道，也是万科给市场以“改变”的声音。

但“改变”在路上，万科的股价反映更为“真实”。记者了解到，万科估计自今年3月开始持续下跌，截至6月30日收盘，万科A股价已经跌至23.81元/股，公司总市值约为2766.18亿元。

针对近期万科股价持续下跌的情况，万科董事会主席郁亮在会上回应称，万科合伙人是拿着奖金，用真金白银在公开市场上买股票的，这不是持股计划，不是上市公司的激励安排，而是合伙人自愿购股计划。“前一段时间我们刚刚增持过一次，持股比例到了5%。我们当然也希望股票涨，但目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素，但我们在主观上要更努力，用行动去回应股东的关切。”

“短期困难是暂时的，股票难免有涨有跌。”深圳地铁董事长辛杰则表示，万科是一家可持续发展的企业，业绩每年上一个台阶。万科也是品牌知名度很高的企业，成长了35年，万科从小企业一步步成长为到世界500强企业。“同时我们也很认同万科的商业模式，尤其是最近提出的‘从开发为主转向开发与经营并重’的经营策略。我认为万科的发展远景非常好，同时有很好的管理体系、企业文化。”

房地产行业进入下行区间，万科提出的“管理红利时代”也成为新名词。郁亮此前表示，管理红利时代是住房回归居住属性、房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势。回归实业属性，意味着行业回报水平将逐渐向社会平均水平靠拢;意味着房地产行业将从开发为主，转向开发与经营并重，开发越来越像耐用消费品，经营像服务业。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，管理的红利其实也是要求各类领域通过管理见效益。包括类似跟投等机制，其实都是在现有条件下，充分调动资源，以真正促进企业经营和效应的提高。

(记者 卢扬 王寅浩)