近日，鲁商发展（证券代码：600223.SH）对外披露了有关剥离房地产开发业务资产工作的最新进展。公司公告显示，截至3月8日，鲁商发展和下属公司鲁商健康已收到山东城发集团支付的第一批次交割资产的首笔款项，共计约17.61亿元。

为何剥离曾作为公司主业的地产板块业务？对此，鲁商发展表示，“将房地产开发板块全部资产置出至上市公司体外，旨在明晰公司业务发展重点，聚焦大健康产业，实现业务转型。”这家曾在房地产领域拼搏十多年的行业老将，为何在此时果断“改弦更张”，选择大健康赛道扬帆再起航？

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审时度势减行囊：房地产剥离稳步推进

对于已有清晰发展规划，致力于战略转型大健康业务的鲁商发展而言，房地产的置出可以说是势在必行。据悉,去年年底公司就已发布了重大资产出售暨关联交易报告书草案（以下简称：草案），并经第十一届董事会2022年第三次临时会议对其审议通过。根据该草案，鲁商发展拟以59.07亿现金将标的资产转让予商业集团下属全资子公司山东城发集团。

相关公告显示，该次交易标的资产将分两批次进行交割，每次交割分两次支付。而在今年3月3日，鲁商发展、鲁商健康与山东省城乡发展集团有限公司(以下简称：山东城发集团)、山东省商业集团有限公司(以下简称：鲁商集团)已签署了《第一批次股权交割确认书》。

截至3月8日，公司原持有的鲁商置业100%股权、新城镇100%股权、创新发展100%股权、临沂地产100%股权已过户登记至山东城发集团名下，临沂金置业44.10%股权、临沂发展32%股权正在办理过户登记手续。鲁商发展和鲁商健康也分别收到了山东城发集团支付的第一批次交割资产的首笔款项167461.73万元和8669.20万元。第二批次交割的首笔款项由山东城发集团于2023年10月31日前支付。

这也意味着，随着地产剥离的稳步推进，鲁商发展已正式开启从房地产到大健康的“赛道切换”,全面驶入“健康”新征程。市场有关人士分析认为,未来,公司有望聚焦医药健康业务,所获对价除偿还到期借款外,还将有利于公司医药健康业务品牌、研发、营销及产能等一系列项目的投入和建设,从而增强公司盈利能力和综合竞争力。

新妆毋需旧衣裳：战略转型大健康

作为曾经的优质的“地产赛手”，在新的领域，又能否快速形成牢固护城河？在不远的将来，公司又能否以实打实的亮眼财报“成绩”，再筑资本市场对公司的向上发展信心？这些均成为了资本市场关注的焦点。

而据了解，在剥离地产业务后，鲁商发展以“打造国内领先的大健康产业运营商”为战略目标,将全面集中资金和优势资源，聚焦以化妆品、医药、原料及添加剂的研发、生产与销售为主业的生物医药板块。

居安而思危，是一家优质公司应有的战略意识。实际上，为避免业务单一使公司在房地产行业的市场波动中面临经营风险，在富有专业经验的核心管理层领导下，早在2018、2019年，鲁商发展就先后通过收购福瑞达医药集团、焦点生物，成功切入化妆品、医药及原料等业务，进一步提升了企业自身的综合竞争力。由此，公司构筑了生物医药和生态健康产业双轮驱动的发展战略，以及大健康产品链、大健康服务链、大健康生态链三大产业链条。

可以说，在房地产生意仍旧被以为是“香饽饽”的阶段，还少有人意识到，鲁商发展“悄悄”瞄准的美妆等板块，正成为新的“大蛋糕”。

根据信息咨询公司Euromonitor统计，按零售额计，2021年我国化妆品行业市场规模为5686亿元，2007~2021年年复合增速为10.08%。值得注意的是，2021年我国化妆品人均消费金额为62美元，而日本、韩国、美国的化妆品人均消费金额，则均在260美元以上。这也意味着，我国化妆品人均消费金额未来存在较大的提升空间。预计到2026年，化妆品市场规模将达到8177亿元。

尤为值得注意的是，在近年“国货热”下，不少国产品牌强势崛起，从国际品牌主导的化妆品市场成功实现突围。其中，国货替代趋势比较明显的是彩妆市场。2021年，市占率位于彩妆市场前两名的均为本土企业，而美宝莲、巴黎欧莱雅等海外品牌近年来市占率均有下滑。

此外，在美妆消费整体因疫情承压的2022年，部分国产品牌却凭借过硬的产品力实现了加速增长。据光大证券相关研报数据显示，2022年1~11月化妆品零售额累计同比下滑3.10%，但部分国产美妆品牌业绩表现不俗、跑赢行业，如颐莲、瑷尔博士，2022年前三季度两个品牌收入分别同比增长26.46%、52.66%。

据悉，颐莲、瑷尔博士均为福瑞达生物旗下品牌。前者成立于2003年，也是福瑞达生物股份旗下第一个护肤品品牌，专研玻尿酸护肤，产品具备性价比优势。2021年，颐莲实现收入6.46亿元，同比增长73.08%。瑷尔博士则聚焦微生态护肤领域，是国内首个明确定位“微生态护肤”的品牌，其深耕基础研究。2021年，瑷尔博士实现收入7.44亿元，同比增长272.14%。

实际上，除了较为知名“颐莲”以及“瑷尔博士”两大差异化品牌外，福瑞达旗下还拥有“善颜”“UMT”“诠润”“贝润”等多个知名化妆品品牌。依托“妆药同源，科技美肤”的研发优势和产业链优势，目前福瑞达已发展成为山东省化妆品行业龙头企业。此外，随着2020年来我国化妆品监管体系日趋完善，国家政策从化妆品的原料、宣称、评价、标识等方面作出明确规定，依托福瑞达医药集团这一具备专业、领先研发能力的“大树”，旗下美妆产品安全性优势或将在未来更为明显。

而在医药板块，鲁商发展旗下公司产品涵盖中药及化药制剂、生化药品，拥有施沛特、颈痛颗粒、小儿解感颗粒等多个知名品牌。公司旗下的明仁福瑞达致力于中成药、化学药、保健食品的研发、生产和销售，产品涵盖骨科、妇科、内科、眼科、儿科五大领域。另外，公司参股的山东博士伦福瑞达制药有限公司则聚焦于于生物技术产品和生化药品，其玻璃酸钠系列产品的研究及应用技术，已达到国际先进水平。据悉，施沛特是用于骨关节炎领域关节腔注射治疗的玻璃酸钠注射液第一品牌。

在原料及添加剂业务上，公司旗下产品亦具备不俗竞争力。目前，鲁商发展原料及添加剂业务主要围绕焦点福瑞达、福瑞达生物科技两个子公司展开。其中焦点福瑞达是全球领先的透明质酸原料生产基地之一，在透明质酸行业产量及销量均名列前茅，透明质酸原料年产能达420吨，可生产食品级和化妆品级透明质酸。而福瑞达生物科技则主要开展生物防腐剂和化妆品原料的研发等工作，食品添加剂方面，主要产品有纳他霉素、乳酸链球菌素和复配食品防腐剂等，其中纳他霉素市场占有率在40％以上。化妆品功效原料方面，福瑞达生物科技的主要产品则包括聚谷氨酸、普鲁兰多糖、依克多因等。

战略转型的成功与否，最终要由客观的财务数据来“说话”。2021年，公司化妆品业务实现收入14.95亿元，同比增长117.01%；医药业务实现收入5.41亿元，同比增长8.71%；原料及添加剂业务实现收入2.41亿元，同比增长21.96%，均呈现良好上升态势。

有美妆产品的长期使用者提到，自己化妆的目的在于提升精气神。剥离了房地产业务的鲁商发展，或许也在美妆以及生物医药业务的“加持”下，正重新焕发出自己的“精气神”。