王健林,不服输
中金在线财经号| 2023-07-05 10:48:04

作者:云潭,编辑:小市妹

在某些地产公司躺平之际,中国前首富王健林还在继续战斗。

6月28日晚间,珠海万达商管第四次递交了港股IPO申请资料,距离第一次上市申请已经过去500多天。


(资料图)

过去的三年,王健林的日子并不好过。疫情冲击,房地产史上最严监管,一批曾经叱咤江湖的地产巨头纷纷土崩瓦解。

考虑到和投资人的对赌协议在年底生效,如果珠海万达上市失败,那么万达将面临高达400亿的股份回购压力。

对老王来说,上市已经不再是“锦上添花”,仅剩6个月时间,不服输的王健林,必须背水一战。

【对赌大限】

“万达商管是万达的核心企业,我什么企业都能丢,这个不能丢。”

但这个“命根子”却在2014年上市后,持续处于低估状态,于是,2016年,王健林决定将万达商管私有化退市。

此后的7年间,地产行业风云突变,王健林始终坚守着“三大重任”——降负债、轻资产化转型和推进再次上市。

这期间,万达商管引进了多个投资方,但也埋下了对赌风险。

2017年,万达股债双杀,王健林咬碎后槽牙,不惜借款给融创,让孙宏斌和富力张力以637.5亿元捡漏13个万达文旅城以及77家酒店。

次年1月的万达年会上,王健林老泪纵横:2017年万达经历了太多风波与磨难。

但一波还未平息,一波又来侵袭。

天下没有免费的午餐,此前帮助万达私有化的9个投资人,和王健林约定2018年底回A上市,否则万达需要支付利息并回购股份。

可是,房地产企业的上市之路基本锁死,王健林只能求助老友,马化腾、张近东、孙宏斌、刘强东慷慨解囊,共出资340亿,解决了老王的燃眉之急。

此后,王健林再次转向H股,上市主体变更为珠海万达商管。

赴港上市前夕,珠海万达商管启动了Pre-IPO融资,将21.17%股份转让给碧桂园、中信资本、蚂蚁集团、腾讯、PAG太盟投资集团等多个投资者,共获得约60亿美元(435亿元)。

而万达需要付出的代价是,2023年底必须要完成上市,否则需回购投资者的股份。也就是说,如果今年年底前无法完成上市,万达需要拿出400亿的资金回购股权。

▲来源:万达商管2022年年度报告

相同的剧本再次上演,只是这一次,好友们都已经囊中羞涩,有些人甚至自身难保,哪有资金援助他人。

对于当下并不宽裕的万达来说,数百亿的资金支出,无疑是雪上加霜。

对赌大限将至,铁人王健林,必须要加快脚步了。

【艰难上市路】

在H股上市的历史中,如此大体量的IPO反复折腾的情况实属罕见。

由于迟迟未取得中国证监会的“大路条”,有分析称,珠海万达商管已经创造了民营企业海外上市的最慢“纪录”。

早在2021年10月11日,珠海万达便取得了证监会的受理函,且在十天之后向港交所递交了首份上市招股书。但时至今日,王健林还没有拿到他心心念念的“通行证”。

根据过往经验,从取得“小路条”到“大路条”只需3到6个月,可王健林足足等了627天。此外万达几次IPO申请也都踩上了境外上市《试点办法》的实施节点,上市之路可谓是困难buff叠满。

根据试点办法,国内企业要想在境外或H股上市,除了拿到证监会的受理函,即“小路条”外,还要获得证监会出具的“H股发行批复”,即“大路条”。拥有“大路条”之后,港交所才会对公司进行上市聆讯,启动发行、路演和上市工作。

除了两张“门票”外,还要在证监会备案并获得审批。也就是说,珠海万达商管多了一道审批的大坎。

此前万达上市资料三次失效,根本原因还是“大路条”未获批复。6月2日,证监会对珠海万达提出了六大问题,要求补充材料。相比2014年上市时的轻松写意,对王健林来说,此次IPO可谓是难上加难。

所以,针对本次证监会的补充材料要求,万达的回复能否过关,将是此次冲刺上市的关键。

翻阅证监会的要求,可以看出,问题主要聚焦在合规性方面,包括公司治理、与大股东之间的资金往来,出租率数据的真实性、股份回购、债务偿还安排以及高比例分红等6大层面。

▲来源:证监会官网

按照要求,发行人应当在30个工作日内补充材料。也就是说万达还有约两周的时间,准备好这次应答。

不过,收到回复总比杳无音讯强,万达方面也指出,“要求补充材料是正常流程,上市还在推进中。”

只是留给王健林的时间不多了,面对证监会的提问,万达打铁还需自身硬。

如果顺利拿到“大路条”,加上当下政策面支持房地产市场的氛围,万达提速上市也并非不可能。

【不认命】

王健林骨子里就是个不服输的汉子。

16年的从军经历,造就了他正直坚毅,坚韧不拔的性格。

创业伊始,他开过超市,办过工厂,搞过电梯厂、变电站,最终趟入房地产开发领域。但房地产是一个资金密集型产业,由于经验不足,他多次因为资金链问题,走到悬崖边。

最初为了求得一笔2000万的贷款,他先后50多次希望拜见一家银行的领导,有时候在银行门口一站就是一整天,但那时的万达还是一家名不见经传的小企业,银行不愿意冒风险,最终贷款还是没有谈下来。

一面为了贷款疲于奔命,一面是迟迟无法开工的工程,王健林那时候九天九夜没合眼,第十天直接昏迷在公司,被紧急送往医院。

“不能怕屈辱,不能怕挫折。活人总不能被尿憋死,银行找不着,那就想别的办法。”王健林最后用发债的方式,把濒临破产的万达救了回来。

2000年,王健林决定转做商业地产,但万达的烦心事依旧没有停息。初期的三年,万达以售为主,购买了商铺的商家因经营不善,直接将万达告上法院。

单是三年时间里,万达就打了222场官司,虽然只输了两场,但公司上下疲于应付。许多人在那时离开了万达,另谋出路。

王健林没有退缩,面对困难,信奉“实战”思维的他,在实践中摸索创新,并解决问题。“到了黄河心也不死,撞了南墙也不回头。到了黄河搭个桥就过去了,撞了南墙搭个梯子就翻过去了。”

他想出了一个“城市综合体”的模式。“做一个商业中心,旁边盖写字楼、公寓。出售公寓、写字楼,获取现金流,商铺自己来经营。”

这种“租售结合”的方式,让万达在全国迅速开疆拓土,逐渐成长为全国首屈一指的商业地产企业。

从经营层面看,万达商管是中国规模最大、盈利最强的商业运营服务提供商。

招股书显示,珠海万达在2020年、2021年及2022年分别实现171.96亿元、234.81亿元以及271.2亿元;同期的净利润分别达到11.12亿元、35.12亿元以及75.34亿元。

可以看出,在疫情放开后,万达触底回升,成功实现V型反转,盈利能力大幅增长。而且,2021(经特定算法调整)-2022年的盈利水平已经超过了对赌要求。考虑到消费回暖的迹象,2023年完成94.6亿元的对赌利润要求也将是大概率事件。

而母公司大连万达商管集团的体量就更加庞大,2022年,大连万达商管营收493.14亿元,归母净利润123.01亿元。

以珠海万达为参照,其营收分别是新城控股和华润万象生活商管收入的3倍和6倍多,是整个华润万象生活利润(22.06亿元)的3.4倍。

▲来源:珠海万达商业管理集团股份有限公司招股书

截至2022年底,珠海万达在管项目472个,在管面积达6560万平方米,是全球最大的商业运营服务商,而且是国内唯一向第三方大规模输出管理的服务商。

这种轻资产模式既是王健林所期望实现的,也是资本市场所青睐的。港股中,华润万象生活的市盈率就是华润置地的近5倍,碧桂园服务的市值也曾一度超过主营地产开发的碧桂园,万科也拆分了万物云在港上市。

“对赌大限”降至,珠海万达的上市之战,将极有可能决定这个地产王国的命运走向。但军人出身的王健林绝不会轻易认输,目前,这场豪赌还在继续。

去年4月,王健林接盘“河南地产一哥”胡葆森的建业旗下商业项目10年的运营权;5个月后,位于郑州的两座万达坊就同时开业。

此外,王健林还和鑫苑张勇、山西田森杜寅午合作,并接手了北京蓝色港湾、五棵松卓展购物中心的运营权。仅在2022年,万达商管就参与十多笔交易。

乘着疫情之后消费复苏的东风,万达重新上路。最新的数据显示,万达商管集团在2023年上半年新开12座万达广场,累计开业484个。上半年总租金收入就达到263.2亿元,同比增长4.5%;

而且,相比其他商管服务商,万达的效率更高,上半年出租率98.2%,租金完成了100%的收缴。

除了商管这个核心板块,王健林在年会上还指出,2023年除推动珠海万达商管上市外,还有文旅“再出发”。

在出售多个文旅资产回笼资金后,万达文旅在2023年又“杀了回来”。农历新年过后,一度沉寂的王健林频繁露面,现身洛阳白马寺、洛邑古城,贵州丹寨等地,随即签下了多个文旅项目。

不仅如此,万达还发布了名为“归雁计划”的招聘公告,意在让曾经在万达酒店工作过的人重新回归。据悉,有超过100家万达酒店都参与了这场活动。

住宅地产也开始回归大众视野,万达地产(住宅板块)聚焦万达商业周边开发,并已落子武汉、贵阳等地。

“在中国房地产界,论战略的执行力和战术纪律,王健林应该是当之无愧排在第一位的。”胡葆森如此评价王健林。

从2017年的断臂求生,到如今的大举反攻,王健林未雨绸缪,反周期行动,这是万达长期屹立不倒的关键。

如今,四战港股,老王已经使出浑身解数。王健林曾称:“万达的困难只是暂时性、阶段性的,万达绝不躺平。”只是,年初至今,萦绕在万达身上的负面消息持续发酵,让原本“提前上岸”的万达,再次陷入质疑声中。

但这些负面消息,并未完全实锤,还存在许多争议。比如,此前被冻结的大连万达商管19亿股权,万达方面称,冻结的股权价值远远超过10多亿元的财产纠纷。万达方面正通过法律途径,维护公司合法权益。

而此前大连万达中止60亿元的小公募债,是考虑到目前市场情况而主动放弃发行,并不会对珠海万达上市产生直接影响。

其实,2017年危机之后,万达在偿还了2000多亿债务后,“债务核弹”已经拆除。果断的转型轻资产,也令万达身躯更加轻盈。

而且,相比疯狂加杠杆的融创、恒大等企业,王健林更具有前瞻性的战略眼光,每每在风暴来临前,未雨绸缪甚至不惜壮士断腕,最终逃过一劫。

商海沉浮,在又一个关键的十字路口,这位中国前首富迎来关键一役。

正如他喜爱的那首歌中所唱:“我要从南走到北,我还要从白走到黑。”在69岁的高龄,他选择倔强的继续战斗。

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