百色是滇、黔、桂三省（区）交界的交通枢纽和物资集散地，是大西南出海通道进入广西腹地的咽喉城市，具有“东靠西联，承东启西”的特殊区位优势。目前百色巴马机场运营的航线，通达上海、广州、深圳、成都、杭州、贵阳等国内重点城市，提升了百色对外开放水平。

依托重要的地理位置和便捷的交通枢纽，百色各地的旅游业也蓬勃发展，城市便捷酒店（靖西城东路店）、城市便捷酒店（百色田阳店）、城市便捷酒店（百色财富广场店）的投资人梁玉辉先生，分享他在百色一地的酒店投资经验及管理办法。

酒店投资人梁玉辉的投资心得：

1、一般我选择15年租赁年限的物业，低于10年的基本不考虑。

2、选择酒店市场饱和度不高的商圈，各品牌集中扎堆也不利于发展。

3、更加注重提升客户体验感，而不是一味追求装修档次；装修再奢华，如果不能给客人提供舒适度及便利性，那么这个装修就是无效装修。

开业半年，天天满房

锐帕：梁总，您在百色投了三家城市便捷，那除了这三家同城的酒店，还有没有投资其他的酒店品牌？在投资酒店行业之前您是从事的什么行业，是什么原因促使您投资酒店行业呢？

投资人梁玉辉：在投资连锁品牌之前我也做过单体酒店，也在北海做过一家其他品牌的酒店，后面都没有继续经营了，目前在营的就只有百色这3家城市便捷。

在从事酒店项目之前，我是在一家事业单位上班的，后面离职出来做了一些物业出租之类的项目，也跟进了一些工程项目，在这个基础上积累了一定的资本，直到后面通过朋友的介绍，获得了一个比较适合做酒店的物业，于是就和朋友一起把酒店做了起来。由于前期有物业租赁跟工程类的经验，做酒店其实也有一些共通性。

之所以选择投资城市便捷，也是机缘巧合，我一个朋友跟阮总认识，通过介绍对城市便捷有了更清晰的认知，再加上城市便捷这个品牌在广西的知名度以及口碑非常好，所以在当下的投资环境投资城市便捷也相对合适，事实也证明投资策略无误，刚开业的半年期间，几乎天天满房，收益不言而喻。

物业租赁年限不低于10年

锐帕：刚才梁总您提到做过物业租赁项目，投资的酒店项目也不少，那您对物业应该是比较了解的，就酒店投资而言，您选择物业有没有一些自己的标准，对酒店来说选择什么样的物业更合适？

投资人梁玉辉：就物业的选择而言，我个人看来，首先是选择租赁年限足够长的物业，一般我是选择15年的物业。低于10年的我基本不考虑，或者是我把它签下来，但是不用做投资酒店。这个植根于后期的运营成本，合同年限长，代表着就物业租金是可控的。再一个是我做酒店是想做可持续长期稳定的生意，那么在投资本金收回之后，我可以有足够的时间获利。

其次，要善于整合身边的人脉资源去合理运用，从而找到性价比高的物业。市场上有什么合适的物业出来，价格在什么价位，有没有议价空间，这个商圈的同类型酒店经营情况怎么样，这些信息除了要自己收集之外，身边的人脉资源需要动起来，尤其是你身边有一些在圈子内的人脉清楚这个物业的详细情况，这绝对是能帮助决策的有效信息。

最后要选择酒店市场饱和度不高的商圈。品牌集中扎堆不利于发展，所在商圈的市场可接收容量是有上限的，蛋糕就这么大，如果客源已经被瓜分得差不多了，甚至是饱和溢出了，如果再去这个地方选择开酒店，那肯定得不到好的收益。

增加新型材料，打磨装修细节

锐帕：酒店是重投资项目，其中物业租金的投资占比很多，所以选对物业非常重要，从梁总刚刚的分析中，我们也获益良多。那除了物业之外，前期投入最大的应该就是装修了，就装修而言，梁总有什么好的经验或者是需要规避的教训能够分享给大家？

投资人梁玉辉：就酒店项目的装修，一个是防水、隔音、安全性能方面；再一个是装修用料方面的选择，都是老生常谈的内容，过去的不谈，未来酒店业的装修我是这么看的，至少舒适型酒店我是这么看的：

一、应该增加新型材料的投入建设。这是通过提升产品差异性从而提升产品竞争力的一个方式，市面上的新型材料很多，如果只保守地一味使用传统材料，久而久之，产品会在市场失去竞争力。

二、更加注重提升客户体验感，而不是一味追求装修档次。装修再奢华，如果不能给客人提供舒适度及便利性，那么这个装修就是无效装修，花了大价钱，但是收获不到顾客。

三、注重装修细节方面的投入，主打产品升级的性价比。品牌升级，说到底是为了抢占市场，最好的情况是花最少的钱获得更大的收益，所以性价比的体现非常重要，软装相较于硬装而言，更能够让客人获得感知，收获好评，同样的房间，花一样的价钱，把钱花在墙上跟花在床上的效果，差别是巨大的。细节方面的升级，比如吹风机，客人使用频率高的产品；再比如水龙头，使用产品质量更好一点的，产品升级把钱花在客人实际能用到，能感知到的地方。

根植年轻化顾客需求

坚持经济型酒店投资

锐帕：对大众而言，确实是实用性的感知更为强烈，更能收获住客好评，您对未来酒店装修升级等方面的心得也很实用，很好奇就现在中国的这个经济走向，酒旅市场未来的发展您是怎么看的，如果往后您要继续新的酒店项目投资，您更看好什么品牌，什么档次的酒店项目？

投资人梁玉辉：据我观察到的，2012-2013整体的酒店是呈爆发性增长的时期，2019年至今是呈现下降的趋势，都在说疫情影响，大环境不好。我不这么看，新冠的影响确实是其中的影响因素，但不是唯一因素，事实是从2018年开始，全国经济放大到全球经济都是在下行的态势。即便是经济下行，我还是认为，酒店业仍有其发展空间，整体是向好的，人类生存，跟衣食住行相关的行业都不会没落。

所以变的是市场，需求还在。尤其是把握年轻顾客的需求是我们后续需要研究的重要市场课题。不能以我们个人喜好去衡量市场，要关注年轻人在入住领域的喜好。特别是一些经常出差的商务客人的也好，外出旅游的也好，大部分的普通人，他们选择酒店首要是舒适安全，而不是一味追求高大上，所以，对于未来酒店业的投资，我还是会坚定投资经济型、舒适型走年轻化的酒店项目。

结语

从物业租赁业务走向酒店投资，梁玉辉先生认为物业选择非常重要，首先是租赁年限要足够长，再一个是运用好身边的人脉资源获取性价比最高的物业进行合作，避开过度饱和的商圈市场；在未来酒店装修方面，注重提升顾客的体验感比盲目打造奢华感更能收获客人好评；未来酒店业的发展更看重经济型酒店的投资，选择满足年轻顾客需求的产品。

潘美凤   刘兵