开发商拖欠6亿工程款,上海千万豪宅8折拍卖,富豪捡漏
时代财经| 2022-02-09 10:43:02

春节假期刚刚结束,法拍房市场就热闹了起来。

2月8日,两套位于上海普陀区中环名品公馆楼盘的房源分别经历29轮和30轮报价之后顺利成交,其中“10号2801室”成交价为1705.52万元,另一套“10号2501室”则以1695.52万元成交。

而这还只是中环名品公馆豪宅拍卖的一个前奏,接下来的10天时间里,该楼盘还将有8套豪宅陆续开拍。与第一批开拍的两套房源一样,剩余的8套房源起拍价都达到1415.52万元。

在这批豪宅被拍卖的背后,又是一个令人唏嘘的“欠债还钱”故事。

“楼王”房源八折开拍

在法拍房市场,一次性上架10套千万豪宅的情形并不多见。

拍卖资料显示,此次的10套房源位于中环名品公馆10号23、25、26、27、28层,面积均为176.94平方米。根据过往中环名品公馆的销售宣传来看,10号楼为该楼盘的“楼王”,176.94平方米的大平层是其最后的“王炸”户型,极受富豪们的关注。

然而,一个月前,这10套房源首次出现在阿里法拍平台的时候,却备受冷落。彼时,这批房源的起拍价与评估价持平,每套1769.4万元,单价10万元/平方米。一位中介告诉时代财经,目前中环名品公馆的二手房源挂牌单价不过10.5万元左右,可见首拍的起始价不具备价格优势。

正如该中介所言,高价挡住了富豪们的热情,10套房源的首拍未能获得任何报名,全部以流拍告终。

按照法拍的惯例,流拍房源二次上架,起拍价会较首拍有所下调,中环名品公馆的10套房源也不例外。此次二拍,这10套房源起始价直接打了八折,单价由首拍的10万元/平方米降至8万元/平方米,起拍总价直接少了353.88万元。

八折的诱惑让富豪们纷纷出动,2月7日开拍的两套房源分别获得8人和12人报名参拍,2月8日上午最后的竞价倒计时阶段,富豪们也毫不手软,你来我往地积极加价。几十轮较量之后,两套房源的溢价均超过20%,成交单价分别为约9.64万元/平方米和9.58万元/平方米。

不过,尽管成交价已不算低,但前述中介认为,不足10万元/平方米的单价买到“楼王”,仍然可以说是一次成功的“捡漏”。

时代财经查询到,去年年末,中环名品公馆10号楼房源即将入市的消息一度在业界盛传,共计有60套房源,户型与此次拍卖的10套房源一致,为178大平层。根据小道消息,这批房源受到上海限价政策的限制,预售价格或在8.1万元/平方米,存在明显的价格倒挂。

但有消息称,该售价不包含精装部分,每套房需额外支付9000元/平方米的装修费,最终的售价为9万元/平方米。而贝壳找房历史成交记录显示,去年5月,该小区成交一套面积为111.9平方米的房源,成交价1122万元,折合10.02万元/平方米。

“一般‘楼王’房源的位置、视野、户型都是整个楼盘最好的,价格肯定也会更高一些。而且中环名品公馆之前挂牌的房源中紧凑户型占比较大,178平方米的户型只有‘楼王’才有,预计二手价格在11万元/平方米左右。”

拖欠6亿工程款成被执行人

作为一个开发周期长达近14年的豪宅项目,中环名品公馆的败落令人唏嘘。要知道,根据媒体的报道,2008年上海智富拿下中环名品公馆项目地块时意气风发,该地块楼面价仅千元,而中环名品城2011年推出首批房源时,单价就达到了33761元/平方米。

接下来的十余年里,中环名品城累计推盘5次,最近一次推盘是在2017年,当时的单价已达64859元/平方米。以此次拍卖成交单价超9.5万元/平方米作为参考,14年来,中环名品城的售价翻了约3倍,加之该项目地块楼面价低至千元,可谓利润丰厚。

但就是这样一个尝尽土地红利和市场红利的项目,却陷入了资金危机之中。

一份裁决文书显示,此次中环名品公馆房源遭批量拍卖与一笔6亿元的工程款有关。2020年,一位名为杨丰宁的债权人向法院提出仲裁申请,指中环名品公馆开发商上海智富拖欠其工程款6亿元及6000万元违约金,要求上海智富在指定时间内支付款项。

杨丰宁甚至为上海智富提供了分批还款方案,表示只要其首先在2021年4月支付1000万元,后在2021年9月、12月,以及2022年6月底分批次偿还工程款,即可为其减免2000万元违约金,且自2021年4月10日起不再计算违约金。若上海智富未严格按照以上每个节点进行还款,将视为根本违约。

显然,杨丰宁的规划未能得到落实。去年5月,上海智富因未如期偿还款项成为被执行人,10号23-28层房源全部被法院查封拍卖。

随着10套房源被批量摆上拍卖台,中环名品公馆10号楼剩余房源能否入市成疑。裁决文书显示,10号楼62套商品房均已成为抵押财产,在符合办理抵押登记条件之日起的5个工作日内,上海智富应配合杨丰宁办理抵押登记手续。

事实上,早在2019年,就有不少购房者的购房意向金被上海智富挪用,导致购房者无法拿回意向金。此后由购房者起诉上海智富,胜诉后被告知上海智富账户上无资金可用,法院随即冻结了上海智富账户。

此后资金问题就像滚雪球一般越滚越大,天眼查信息显示,目前上海智富存在531条法律诉讼,其中涉及多起民间借贷、借款合同纠纷,且上海智富6次成为被执行人,被执行总金额已高达27.55亿元。

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