11月26日，著名投行中金公司重申越秀地产股份有限公司(股份代号：00123.HK)为板块首选标的之一，维持“跑赢行业”评级，上调目标价4%到 2.16 港币，对应 5.5 倍 2021 年市盈率，较当前股价有37%的上行空间。中金公司报告称，越秀地产于11 月 23 日发布的关于已收购广州地铁物业公司67% 并拟分拆物管上市的公告，印证了中金对越秀地产的看多逻辑。此评级是中金公司对越秀地产资源禀赋优异且增储有道、国企背景和市场化的管理激励机制、安全的财务状况的认可。

TOD项目全方位实力尽显：周转效率、利润率、落地确定性优势突出

中金认为，越秀地产地铁上盖(TOD)项目在周转效率、利润率和落地确定性等方面具备全方位优势。

越秀地产TOD项目一直采用“集团孵化,地产购买”的方式获取土地，实现资金高效周转。受益于品牌口碑和便利交通实现高效去化，利润率也具备优势。2019-2020年的三个项目可售部分地价占售价比例为 40-50%，且开盘当日去化率最低为 67%，最高的当日售罄。据中金楼盘调研结果，越秀地产TOD项目星汇城、星樾山畔、星樾因区位优越叠加板块需求旺盛，业绩均有亮眼表现。

此外，中金还认为越秀地产项目落地的确定性高。依托和战略股东广州地铁的合作，公司计划在 2019-2023 年期间每年收购 2-3 个TOD项目，对应总建面约 100 万平米。特别是此次与广州地铁物业的股权收购合作之后，有助于越秀地产进一步拓展和落地优质TOD项目，携手广州地铁在TOD模式全国布局上的规模增长与品质提升，进一步巩固各方面优势。中金预计，越秀地产还将通过国企合作和旧改等方式灵活增储，每年多元渠道贡献约一半的新增货值，进一步夯实资源禀赋。

业绩增长、销售质量稳定，增长动能持续释放

中金在报告中提到，越秀地产销售额到11 月底能够超过全年目标(802 亿元)达到 850 亿元，对应同比增速 41%。此外，中金估计今年销售质量稳定，毛利率为 25-30%，权益比例保持在约 60%。公司当前未售货值静态下可覆盖超过 5 年的销售，叠加增储有道，中金预计往后 5 年销售每年增速中枢约 20%，业绩增长态势将持续。

稳步增长的业绩与越秀地产推行的多元激励机制密不可分。中金提到，近年来越秀地产采用了市场化的管理激励机制，激发了员工的“主人翁”精神、获取土地的质量和项目运营效率提升明显，增强国企的内生成长动力，有助于公司持续释放增长动能。

财务稳健、土储充沛，新竞争格局下谋求新发展

房地产融资监管仍在不断收紧的背景下，越秀地产整体保持着稳健的财务结构。中金提到，越秀地产在手土储充足、补地压力相对小，且当前财务状况健康、历史上财务纪律性强，叠加国企背景赋予融资优势(穆迪、惠誉给予投资级，平均融资成本 4.71%)，中金认为在“三条红线”新规和行业新竞争格局下，越秀地产表现优异，未来几年能够维持规模发展和财务安全的平衡。

而根据此前公告，越秀地产正考虑分拆其下属物业管理业务，并于香港联交所主板独立上市。中金认为，短期内除了清晰的增长前景，物管分拆亦能对股价带来额外提振。这一可能的上市，也将为越秀地产在新竞争格局下深化TOD战略布局、实现新发展提供了更大的想象空间。